--- topic_key: "ch-tenancy-ancillary-costs" language: "de" slug: "nebenkosten-mietverhaeltnis" domain: "tenancy" jurisdiction_level: "federal" legal_status: "in_force" legislative_stage: "not_applicable" valid_from: "1990-07-01" valid_to: null last_verification: "2026-09-12" --- # Nebenkosten im Mietverhältnis Nebenkosten sind Entgelte für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Mietende müssen sie nur bezahlen, wenn sie besonders vereinbart wurden. Bei einer Abrechnung dürfen grundsätzlich die tatsächlichen Aufwendungen belastet werden; die Vermieterschaft muss mindestens einmal jährlich abrechnen und auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren. Eine Pauschale muss auf Durchschnittswerten dreier Jahre beruhen. ## Nur besonders vereinbarte Nebenkosten sind separat geschuldet Nach Art. 257a OR sind Nebenkosten Entgelte für Leistungen der Vermieterschaft oder Dritter, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Mietende müssen solche Kosten nur bezahlen, wenn dies besonders vereinbart wurde. Bei Wohn- und Geschäftsräumen gehören dazu insbesondere Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten sowie öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Die Vereinbarung muss erkennen lassen, welche Kostenarten zusätzlich zum Nettomietzins erhoben werden. Nur im Mietvertrag aufgeführte Nebenkosten dürfen separat verrechnet werden. Nicht besonders vereinbarte Kosten gelten grundsätzlich als durch den Mietzins abgegolten. Lasten und öffentliche Abgaben, die mit der Sache selbst und nicht mit ihrem Gebrauch verbunden sind, trägt nach Art. 256b OR die Vermieterschaft. ## Akonto, Pauschale oder im Mietzins enthalten Bei Akontozahlungen leisten Mietende regelmässige Vorschüsse. Nach Abschluss der Abrechnungsperiode werden die Vorschüsse mit den tatsächlichen Kosten verrechnet; daraus kann eine Nachzahlung oder ein Guthaben entstehen. Die Vermieterschaft muss eine solche Abrechnung nach Art. 4 VMWG mindestens einmal jährlich erstellen und vorlegen. Das Gesetz nennt keinen allgemeinen Höchstbetrag für eine Nachzahlung. Nach der vom Bundesamt für Wohnungswesen wiedergegebenen Rechtsprechung bleiben Nachforderungen wegen zu tief angesetzter Akontobeiträge in der Regel vollständig geschuldet; eine Ausnahme setzt besondere vertrauensbegründende Umstände voraus. Statt Akontozahlungen können die Parteien eine Pauschale vereinbaren. Nach Art. 4 Abs. 2 VMWG muss diese auf Durchschnittswerten dreier Jahre beruhen. Bei einer Pauschale erfolgt grundsätzlich keine jährliche Saldierung nach dem tatsächlichen Verbrauch. Möglich ist auch, dass die Nebenkosten bereits im Mietzins enthalten sind oder dass ganz auf ihre Erhebung verzichtet wird. ## Abrechnung und Belege kontrollieren Für Wohn- und Geschäftsräume sind bei einer Abrechnung die tatsächlichen Aufwendungen massgebend. Mietende können nach Art. 257b Abs. 2 OR Einsicht in die Belege verlangen. Bei Heizungs- und Warmwasserkosten muss die Rechnung detailliert sein oder ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine detaillierte Abrechnung verlangt werden kann. Art. 8 VMWG berechtigt die Mietpartei oder ihre bevollmächtigte Vertretung ausserdem zur Einsicht in die sachdienlichen Originalunterlagen und zu Auskünften über Anfangs- und Endbestände von Heizmaterialien. Sinnvoll ist ein Vergleich mit dem Mietvertrag, dem vereinbarten Verteilschlüssel, den Belegen und der Vorjahresabrechnung. Verwaltungskosten für die Erstellung der Abrechnung dürfen nach Aufwand oder im Rahmen üblicher Ansätze angerechnet werden. Eine Unstimmigkeit sollte der Vermieterschaft konkret und nachweisbar mitgeteilt werden; bei Bedarf berät die kantonale Schlichtungsbehörde auch ausserhalb eines Anfechtungsverfahrens. ## Heizungs- und Warmwasserkosten Anrechenbar sind nach Art. 5 VMWG die tatsächlichen Aufwendungen, die unmittelbar mit dem Betrieb der Heizungs- oder zentralen Warmwasseranlage zusammenhängen. Dazu zählen unter anderem verbrauchte Energie, Betriebsstrom, Reinigung, periodische Revision, Entkalkung, Verbrauchserfassung, Wartung und die betriebsbezogene Verwaltungsarbeit. Nicht als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar sind nach Art. 6 VMWG die Reparatur und Erneuerung der Anlagen sowie deren Verzinsung und Abschreibung. Die Abgrenzung ist wichtig: Laufende Betriebskosten können bei entsprechender Vereinbarung Nebenkosten sein, Investitions- und Erhaltungskosten dürfen nicht über die Heizkostenabrechnung verschoben werden. ## Hohe Nachzahlung und Zahlungsverzug Eine unerwartet hohe Nachzahlung entfällt nicht allein deshalb, weil das Akonto tief angesetzt war. Vor der Zahlung können Mietende eine detaillierte Abrechnung und Belege verlangen und unklare oder nicht vereinbarte Positionen beanstanden. Eine laufende Zahlungsfrist sollte dabei nicht unbeachtet bleiben; eine abweichende Zahlungsweise oder Ratenzahlung kann nur vereinbart werden. Bei fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten kann die Vermieterschaft nach Art. 257d OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und die Kündigung androhen. Für Wohn- und Geschäftsräume beträgt diese Frist mindestens 30 Tage. Bleibt die Zahlung aus, kann mit einer weiteren Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden. Wegen dieser Folgen sollte eine bestrittene Rechnung rasch geprüft und nötigenfalls der Schlichtungsbehörde vorgelegt werden. ## Rechtsstand Die dargestellten Regeln der Art. 257a, 257b und 257d OR sowie der Art. 4 bis 8 VMWG sind in Kraft und wurden am 12. September 2026 überprüft. Sie gelten auf Bundesebene für Mietverhältnisse; der konkrete Vertrag, die Kostenart, der Abrechnungsmodus und allfällige besondere Vorschriften für geförderte Wohnungen sind zusätzlich zu prüfen. Aus den hier behandelten geltenden Bestimmungen ergibt sich kein aktuelles Übergangsrecht. ## Fakten - **Definition:** Nebenkosten sind Entgelte für Leistungen der Vermieterschaft oder Dritter, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_a - **Besondere Vereinbarung:** Mietende müssen Nebenkosten nur bezahlen, wenn dies mit der Vermieterschaft besonders vereinbart wurde. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_a - **Tatsächliche Aufwendungen:** Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind bei einer Abrechnung grundsätzlich die tatsächlichen Aufwendungen für gebrauchsbezogene Leistungen massgebend. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_b - **Belegeinsicht:** Die Vermieterschaft muss der Mietpartei auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_b - **Jährliche Abrechnung:** Werden Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung erhoben, muss diese mindestens einmal jährlich erstellt und vorgelegt werden. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de#art_4 - **Pauschale:** Eine Nebenkostenpauschale muss auf Durchschnittswerten dreier Jahre beruhen. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de#art_4 - **Verwaltungskosten:** Kosten für die Erstellung der Abrechnung dürfen nach Aufwand oder im Rahmen üblicher Ansätze angerechnet werden. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de#art_4 - **Heizung und Warmwasser:** Anrechenbar sind die tatsächlichen Aufwendungen, die unmittelbar mit dem Betrieb der Heizungs- oder zentralen Warmwasseranlage zusammenhängen. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de#art_5 - **Nicht anrechenbare Anlagekosten:** Reparatur und Erneuerung der Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie deren Verzinsung und Abschreibung sind nicht als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de#art_6 - **Akonto-Nachforderung:** Nachforderungen wegen zu tief angesetzter Akontobeiträge sind nach der Rechtsprechung in der Regel vollständig geschuldet; Ausnahmen erfordern besondere vertrauensbegründende Umstände. — https://www.bwo.admin.ch/de/wohnen-und-energiemangel - **Zahlungsfrist bei Rückstand:** Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die schriftlich angesetzte Zahlungsfrist für fällige Mietzinse oder Nebenkosten mindestens 30 Tage. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_d - **Kündigungsfrist nach Nichtzahlung:** Nach unbenutztem Ablauf der Zahlungsfrist kann bei Wohn- und Geschäftsräumen mit mindestens 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats gekündigt werden. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_d - **Beratung:** Die Schlichtungsbehörden beraten Mietende und Vermietende auch ausserhalb eines Anfechtungsverfahrens. — https://www.bwo.admin.ch/de/wohnen-und-energiemangel ## Häufige Fragen ### Welche Nebenkosten muss ich bezahlen? Nur Kosten, die besonders vereinbart wurden und mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Bei einer Abrechnung sind grundsätzlich die tatsächlichen Aufwendungen massgebend. ### Muss die Vermieterschaft jedes Jahr abrechnen? Ja, wenn die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung erhoben werden, muss mindestens einmal jährlich eine Abrechnung erstellt und vorgelegt werden. ### Darf ich die Rechnungen und Belege sehen? Ja. Art. 257b Abs. 2 OR gibt Mietenden auf Verlangen ein Recht auf Einsicht in die Belege. Für Heizungs- und Warmwasserkosten konkretisiert Art. 8 VMWG dieses Recht. ### Was ist der Unterschied zwischen Akonto und Pauschale? Akontozahlungen sind Vorschüsse, die mit den tatsächlichen Kosten verrechnet werden. Eine Pauschale wird grundsätzlich nicht jährlich saldiert und muss auf Durchschnittswerten dreier Jahre beruhen. ### Ist eine hohe Nachzahlung unwirksam, wenn das Akonto zu tief war? Nein, nicht allein deshalb. Nachforderungen sind in der Regel geschuldet; eine Ausnahme kommt nur bei besonderen Umständen in Betracht, die berechtigtes Vertrauen in die Akontohöhe begründet haben. ### Dürfen Reparaturen der Heizung als Nebenkosten verrechnet werden? Nein. Reparatur und Erneuerung der Anlage sowie deren Verzinsung und Abschreibung sind nach Art. 6 VMWG nicht als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar. ### Was geschieht, wenn fällige Nebenkosten nicht bezahlt werden? Die Vermieterschaft kann schriftlich mindestens 30 Tage zur Zahlung ansetzen und die Kündigung androhen. Nach erfolglosem Ablauf kann bei Wohn- und Geschäftsräumen mit mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden. ## Quellen - [Fedlex – Obligationenrecht, Art. 256b (Abgaben und Lasten)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_256_b) [A] - [Fedlex – Obligationenrecht, Art. 257a (Nebenkosten im Allgemeinen)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_a) [A] - [Fedlex – Obligationenrecht, Art. 257b (Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_b) [A] - [Fedlex – Obligationenrecht, Art. 257d (Zahlungsrückstand)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_d) [A] - [Fedlex – VMWG, Art. 4 (Abrechnung und Pauschale)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de#art_4) [A] - [Fedlex – VMWG, Art. 5 (anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de#art_5) [A] - [Fedlex – VMWG, Art. 6 (nicht anrechenbare Anlagekosten)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de#art_6) [A] - [Fedlex – VMWG, Art. 8 (detaillierte Abrechnung und Originalunterlagen)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/de#art_8) [A] - [Bundesamt für Wohnungswesen – Mietrechtliche Fragen zu Nebenkosten und Energie](https://www.bwo.admin.ch/de/wohnen-und-energiemangel) [B]