--- topic_key: "ch-tenancy-subletting" language: "de" slug: "untermiete" domain: "tenancy" jurisdiction_level: "federal" legal_status: "in_force" legislative_stage: "not_applicable" valid_from: "1990-07-01" valid_to: null last_verification: "2026-09-12" --- # Untermiete: Zustimmung, Grenzen und Kündigungsrisiken Mieterinnen und Mieter dürfen die ganze Mietsache oder einen Teil davon mit Zustimmung der Vermieterschaft untervermieten. Die Zustimmung darf nach Art. 262 OR nur verweigert werden, wenn die Bedingungen der Untermiete nicht bekanntgegeben werden, gegenüber dem Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder der Vermieterschaft wesentliche Nachteile entstehen. Bei der Untervermietung der ganzen Wohnung verlangt die Rechtsprechung grundsätzlich eine konkrete Absicht, die Wohnung in absehbarer Zeit wieder selbst zu nutzen. ## Zustimmung vor Beginn einholen Nach Art. 262 OR kann die Mieterschaft die ganze Mietsache oder einen Teil davon mit Zustimmung der Vermieterschaft untervermieten. Das gilt für Wohnungen ebenso wie für Geschäftsräume. Die Zustimmung sollte vor dem Einzug der Untermieterschaft eingeholt werden. Aus Beweisgründen ist ein schriftliches Gesuch sinnvoll, das mindestens die Person der Untermieterschaft, die betroffenen Räume, den Untermietzins, die Nebenkosten, die Nutzungsart und die vorgesehene Dauer nennt. Die 2023 beschlossene Verschärfung der Regeln zur Untermiete wurde in der Volksabstimmung vom 24. November 2024 abgelehnt. Sie trat deshalb nicht in Kraft. Massgebend bleibt die geltende Fassung von Art. 262 OR; insbesondere enthält sie keine allgemeine gesetzliche Höchstdauer von zwei Jahren. Vertragliche Abreden und die Umstände des Einzelfalls bleiben zu prüfen. ## Drei gesetzliche Verweigerungsgründe Die Vermieterschaft kann ihre Zustimmung nicht frei verweigern. Art. 262 Abs. 2 OR nennt drei Gründe: Die Mieterschaft weigert sich, die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; die Bedingungen der Untermiete sind im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich; oder der Vermieterschaft entstehen aus der Untermiete wesentliche Nachteile. Ob Bedingungen missbräuchlich sind, hängt vom konkreten Vergleich mit dem Hauptmietvertrag ab. Ein höherer Untermietzins ist nicht allein entscheidend, wenn zusätzliche Leistungen oder die Mitbenutzung von Mobiliar sachlich berücksichtigt werden müssen. Ein sachlich nicht begründeter Gewinn oder eine Nutzung, die dem Hauptmietvertrag widerspricht, kann dagegen gegen die Zustimmung sprechen. Die Prüfung darf nicht durch eine pauschale Prozentgrenze ersetzt werden. Die Hauptmieterschaft bleibt gegenüber der Vermieterschaft dafür verantwortlich, dass die Untermieterschaft die Sache nicht anders gebraucht, als es ihr selbst gestattet ist. Die Vermieterschaft darf die Untermieterschaft unmittelbar zur vertragsgemässen Nutzung anhalten. Der Untermietvertrag ändert somit nichts an den Pflichten aus dem Hauptmietvertrag. ## Ganze Wohnung und Rückkehrabsicht Bei einer vollständigen Untervermietung ist die Rückkehrabsicht wichtig. Das Bundesgericht hielt in BGE 138 III 59 fest, dass die vage Möglichkeit, die Wohnung irgendwann wieder selbst zu nutzen, eine Untervermietung nicht rechtfertigt. Bei einer vollständigen und auf unbestimmte Zeit angelegten Überlassung ohne konkrete Rückkehrperspektive kann das Institut der Untermiete zweckwidrig verwendet werden. Die Beurteilung einer teilweisen Untervermietung kann anders ausfallen, weil die Hauptmieterschaft die Wohnung weiterhin selbst nutzt. Entscheidend sind stets die tatsächlich vereinbarte Nutzung, die Dauer, die offengelegten Bedingungen und mögliche Nachteile für die Vermieterschaft. ## Kurzzeitvermietung und öffentliches Recht Art. 262 OR gilt auch bei wiederholter kurzzeitiger Untervermietung über Buchungsplattformen. Zusätzlich können Kantone und Gemeinden solche Nutzungen durch öffentliches Planungs-, Bau-, Gewerbe- oder Feuerpolizeirecht sowie durch Abgaben beeinflussen. Eine Zustimmung nach dem privaten Mietrecht ersetzt daher keine allenfalls erforderliche öffentlich-rechtliche Bewilligung und hebt lokale Beschränkungen nicht auf. ## Kündigung ist nicht automatisch Eine fehlende Zustimmung führt nicht in jedem Fall automatisch zur sofortigen Kündigung. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann eine vorzeitige Kündigung namentlich dann in Betracht kommen, wenn die Mieterschaft auf eine schriftliche Abmahnung nicht reagiert und die Vermieterschaft die Untervermietung aus einem gesetzlichen Grund nach Art. 262 Abs. 2 OR hätte verweigern dürfen. Art. 257f OR verlangt für die ausserordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung grundsätzlich eine schriftliche Mahnung und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Ob eine ordentliche oder ausserordentliche Kündigung gültig und nicht missbräuchlich ist, wird anhand des konkreten Ablaufs beurteilt. Betroffene sollten Fristen und Zustellung einer Kündigung sofort prüfen lassen. Bei Streitigkeiten über Wohn- und Geschäftsräume findet vor dem gerichtlichen Entscheidverfahren grundsätzlich ein Schlichtungsversuch vor der paritätisch zusammengesetzten Schlichtungsbehörde statt. ## Rechtsstand Art. 262 OR und die ergänzend dargestellten Regeln sind in Kraft und wurden am 12. September 2026 geprüft. Die abgelehnte Vorlage von 2024 löste kein Übergangsrecht aus. Für den Einzelfall sind zusätzlich der Hauptmietvertrag, ein allfälliger Rahmenmietvertrag und einschlägiges kantonales oder kommunales öffentliches Recht zu berücksichtigen. ## Fakten - **Grundsatz:** Die ganze Mietsache oder ein Teil davon darf mit Zustimmung der Vermieterschaft untervermietet werden. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_262 - **Bekanntgabe der Bedingungen:** Die Zustimmung darf verweigert werden, wenn die Mieterschaft die Bedingungen der Untermiete nicht bekanntgibt. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_262 - **Missbräuchliche Bedingungen:** Die Zustimmung darf verweigert werden, wenn die Bedingungen der Untermiete gegenüber dem Hauptmietvertrag missbräuchlich sind. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_262 - **Wesentliche Nachteile:** Die Zustimmung darf verweigert werden, wenn der Vermieterschaft aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_262 - **Haftung der Hauptmieterschaft:** Die Hauptmieterschaft haftet dafür, dass die Untermieterschaft die Sache nicht anders gebraucht, als es ihr selbst gestattet ist. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_262 - **Direkte Aufforderung:** Die Vermieterschaft kann die Untermieterschaft unmittelbar zur vertragsgemässen Nutzung anhalten. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_262 - **Rückkehrabsicht:** Bei vollständiger Untervermietung genügt die vage Möglichkeit einer späteren Eigennutzung nicht; erforderlich ist grundsätzlich eine konkrete Rückkehrperspektive. — https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-III-59%3Ade&lang=de&type=show_document - **Kündigungsrisiko:** Eine vorzeitige Kündigung kann nach erfolgloser schriftlicher Abmahnung in Betracht kommen, wenn ein gesetzlicher Verweigerungsgrund bestanden hätte. — https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-III-300%3Ade&lang=de&type=show_document - **Schriftliche Mahnung:** Eine ausserordentliche Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung setzt nach Art. 257f OR grundsätzlich eine schriftliche Mahnung voraus. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_f - **Öffentliches Recht:** Kantonales oder kommunales Planungs-, Bau-, Gewerbe- und weiteres öffentliches Recht kann Kurzzeitvermietungen zusätzlich beschränken. — https://www.bwo.admin.ch/de/rechtsgebiet-mietrecht - **Schlichtungsbehörde:** Bei Streitigkeiten über Wohn- und Geschäftsräume geht dem Gerichtsverfahren grundsätzlich ein Schlichtungsversuch vor einer paritätischen Behörde voraus. — https://www.bwo.admin.ch/de/mietrecht - **Abstimmung 2024:** Die Änderung des Mietrechts zur Untermiete wurde am 24. November 2024 vom Stimmvolk abgelehnt und trat nicht in Kraft. — https://www.bwo.admin.ch/dam/de/sd-web/C0hwz4a-qYw-/Jahresbericht%20BWO%202024_d.pdf ## Häufige Fragen ### Darf eine ganze Wohnung untervermietet werden? Ja, mit Zustimmung der Vermieterschaft. Bei vollständiger Untervermietung muss grundsätzlich eine konkrete Absicht bestehen, die Wohnung in absehbarer Zeit wieder selbst zu nutzen. ### Darf die Vermieterschaft die Zustimmung ohne Grund verweigern? Nein. Art. 262 Abs. 2 OR nennt drei Verweigerungsgründe: fehlende Bekanntgabe der Bedingungen, missbräuchliche Bedingungen oder wesentliche Nachteile. ### Muss das Gesuch schriftlich gestellt werden? Die geltende Fassung von Art. 262 OR schreibt für das Gesuch keine besondere Form vor. Schriftlichkeit ist zur Beweissicherung dennoch dringend zu empfehlen. ### Gilt heute eine allgemeine Höchstdauer von zwei Jahren? Nein. Die Vorlage mit einer neuen Zweijahresregel wurde 2024 abgelehnt. Die geltende Fassung von Art. 262 OR enthält keine solche allgemeine Höchstdauer. ### Wer haftet für eine vertragswidrige Nutzung durch die Untermieterschaft? Gegenüber der Vermieterschaft bleibt die Hauptmieterschaft verantwortlich. Die Vermieterschaft kann die Untermieterschaft zudem direkt zur zulässigen Nutzung anhalten. ### Führt eine Untervermietung ohne Zustimmung automatisch zur Kündigung? Nein. Für eine ausserordentliche Kündigung sind insbesondere die schriftliche Abmahnung, ein gesetzlicher Verweigerungsgrund und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung zu prüfen. ## Quellen - [Fedlex - Obligationenrecht, Art. 262 (Untermiete)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_262) [A] - [Fedlex - Obligationenrecht, Art. 257f (Sorgfalt und Rücksichtnahme)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_f) [A] - [Bundesgericht - BGE 138 III 59 (Rückkehrabsicht bei Untermiete)](https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-III-59%3Ade&lang=de&type=show_document) [A] - [Bundesgericht - BGE 134 III 300 (Kündigung bei unzulässiger Untermiete)](https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-III-300%3Ade&lang=de&type=show_document) [A] - [Bundesamt für Wohnungswesen - Mietrecht und Kurzzeitvermietung](https://www.bwo.admin.ch/de/rechtsgebiet-mietrecht) [B] - [Bundesamt für Wohnungswesen - Mietrecht und Schlichtungsverfahren](https://www.bwo.admin.ch/de/mietrecht) [B] - [Bundesamt für Wohnungswesen - Jahresbericht 2024 (Abstimmung zur Untermiete)](https://www.bwo.admin.ch/dam/de/sd-web/C0hwz4a-qYw-/Jahresbericht%20BWO%202024_d.pdf) [B]