{
    "topic_key": "ch-tenancy-defects-rent-reduction",
    "language": "it",
    "slug": "difetti-riduzione-pigione",
    "title": "Difetti della cosa locata e riduzione della pigione",
    "domain": "tenancy",
    "jurisdiction_level": "federal",
    "cantons": [],
    "municipalities": [],
    "legal_status": "in_force",
    "legislative_stage": "not_applicable",
    "authority_level": "A",
    "description": "Diritti e termini in caso di difetti di abitazioni o locali commerciali locati, in particolare riduzione e deposito della pigione.",
    "summary": "Il locatore deve consegnare e mantenere la cosa in uno stato idoneo all\u0027uso cui è destinata. Se sopravviene un difetto non imputabile al conduttore e che questi non deve eliminare a proprie spese, il conduttore può esigere in particolare l\u0027eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale della pigione e, se del caso, il risarcimento dei danni. La riduzione copre il periodo dalla conoscenza del difetto da parte del locatore fino alla sua eliminazione; il deposito della pigione produce effetto soltanto se sono rispettate le forme e i termini di legge.",
    "body_md": "## Quando esiste un difetto?\n\nSecondo l\u0027art. 256 CO, il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito in stato idoneo all\u0027uso cui è destinata e mantenerla in tale stato. L\u0027esistenza di un difetto si valuta quindi in base allo stato convenuto nel contratto e alla limitazione effettiva dell\u0027uso. Queste regole riguardano in generale le cose locate; alcune regole procedurali si applicano in particolare alle abitazioni e ai locali commerciali.\n\nIl conduttore deve provvedere, conformemente all\u0027uso locale, ai lavori di pulitura o di riparazione necessari all\u0027ordinaria manutenzione della cosa. Deve inoltre segnalare al locatore i difetti che non è tenuto a eliminare da sé. Se omette di avvisarlo, risponde del danno che ne deriva al locatore. In pratica è quindi opportuno un avviso scritto di cui si possa provare la ricezione.\n\n## Diritti del conduttore\n\nSe sopravvengono difetti non imputabili al conduttore e che questi non deve eliminare a proprie spese, l\u0027art. 259a CO gli riconosce più rimedi. Può chiedere l\u0027eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale della pigione e il risarcimento dei danni, a meno che il locatore provi di essere esente da colpa. Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione alle condizioni previste dalla legge. Questi rimedi hanno funzioni diverse e non vanno confusi.\n\nSe il locatore conosce il difetto e non lo elimina entro un termine ragionevole, il conduttore può disdire il contratto con effetto immediato quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l\u0027idoneità all\u0027uso di un immobile. Se il difetto limita l\u0027uso senza pregiudicarlo notevolmente, il conduttore può farlo eliminare a spese del locatore conformemente all\u0027art. 259b CO. La scelta del rimedio dipende quindi soprattutto dalla gravità del difetto e dalla scadenza infruttuosa di un termine ragionevole.\n\n## Riduzione della pigione\n\nSe il difetto pregiudica o limita l\u0027idoneità all\u0027uso cui la cosa è destinata, il conduttore può esigere una riduzione proporzionale della pigione. Secondo l\u0027art. 259d CO, il periodo determinante inizia quando il locatore ha avuto conoscenza del difetto e termina con la sua eliminazione. La legge non stabilisce una percentuale generale: la riduzione deve corrispondere all\u0027importanza e alla durata della concreta limitazione dell\u0027uso.\n\nLa DTF 142 III 557 precisa che la riduzione può essere domandata anche dopo l\u0027eliminazione del difetto o dopo la fine della locazione. Il calcolo resta tuttavia limitato al periodo compreso tra la conoscenza del difetto da parte del locatore e la sua eliminazione, al più tardi fino alla fine della locazione. È quindi importante conservare le prove dell\u0027avviso, della durata e delle conseguenze del difetto.\n\nLa riduzione va distinta dal risarcimento dei danni. In virtù dell\u0027art. 259e CO, il locatore deve risarcire il danno cagionato dal difetto se non prova di essere esente da colpa. La riduzione compensa invece la diminuzione dell\u0027uso della cosa e non presuppone una colpa del locatore.\n\n## Depositare correttamente la pigione\n\nIl conduttore non può semplicemente cessare di pagare la pigione. Se chiede l\u0027eliminazione di un difetto di un immobile, deve fissare per scritto al locatore un termine ragionevole e può avvertirlo che, se il difetto non sarà eliminato entro tale termine, depositerà presso l\u0027ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Deve inoltre comunicare per scritto al locatore la propria intenzione di depositare le pigioni. Le pigioni depositate correttamente si reputano pagate.\n\nIl conduttore deve far valere le sue pretese contro il locatore presso l\u0027autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata. Se non lo fa, le pigioni depositate spettano al locatore. Il deposito costituisce quindi uno strumento legale volto a ottenere l\u0027eliminazione del difetto, ma non sostituisce l\u0027avvio della procedura entro il termine previsto.\n\n## Autorità competente e rimedi giuridici\n\nLe controversie in materia di locazione di abitazioni e locali commerciali sono precedute da una procedura davanti a un\u0027autorità di conciliazione composta pariteticamente. L\u0027autorità competente è determinata dal diritto cantonale e dal foro previsto dalla legge. In mancanza di accordo, l\u0027autorizzazione ad agire, l\u0027azione e i rimedi giuridici seguono il Codice di procedura civile svizzero e l\u0027organizzazione giudiziaria cantonale.\n\nGli art. 256, 257g e 259-259h CO qui esposti sono in vigore e sono stati verificati il 12 settembre 2026. Non esiste per questa materia un particolare regime transitorio generale; restano determinanti il contratto concreto, il difetto, il suo annuncio e il rispetto dei termini.",
    "facts": [
        {
            "point": "Obbligo del locatore",
            "value": "Il locatore deve consegnare e mantenere la cosa in uno stato idoneo all\u0027uso cui è destinata.",
            "source_url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_256"
        },
        {
            "point": "Piccoli lavori",
            "value": "Il conduttore provvede, conformemente all\u0027uso locale, ai lavori di pulitura o di riparazione necessari all\u0027ordinaria manutenzione.",
            "source_url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259"
        },
        {
            "point": "Avviso dei difetti",
            "value": "Il conduttore deve segnalare i difetti che non è tenuto a eliminare e risponde del danno derivante dall\u0027omissione dell\u0027avviso.",
            "source_url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_257_g"
        },
        {
            "point": "Diritti in caso di difetto",
            "value": "Il conduttore può in particolare esigere l\u0027eliminazione, una riduzione proporzionale, il risarcimento dei danni e, per un immobile, depositare la pigione.",
            "source_url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_a"
        },
        {
            "point": "Difetto grave",
            "value": "Se un difetto conosciuto che esclude o pregiudica notevolmente l\u0027uso di un immobile non è eliminato entro un termine ragionevole, il conduttore può disdire con effetto immediato.",
            "source_url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_b"
        },
        {
            "point": "Eliminazione a spese del locatore",
            "value": "Scaduto infruttuosamente un termine ragionevole, il conduttore può eliminare a spese del locatore un difetto che limita l\u0027uso senza pregiudicarlo notevolmente.",
            "source_url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_b"
        },
        {
            "point": "Periodo di riduzione",
            "value": "La riduzione della pigione decorre dalla conoscenza del difetto da parte del locatore fino alla sua eliminazione.",
            "source_url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_d"
        },
        {
            "point": "Domanda successiva",
            "value": "La riduzione può essere chiesta anche dopo l\u0027eliminazione del difetto o dopo la fine della locazione.",
            "source_url": "https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/it/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-557%3Ait\u0026lang=it\u0026type=show_document"
        },
        {
            "point": "Risarcimento dei danni",
            "value": "Il locatore deve risarcire il danno cagionato dal difetto se non prova di essere esente da colpa.",
            "source_url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_e"
        },
        {
            "point": "Deposito",
            "value": "Il deposito delle pigioni future presuppone un termine ragionevole fissato per scritto, la comminatoria del deposito e un avviso scritto al locatore.",
            "source_url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_g"
        },
        {
            "point": "Termine dopo il deposito",
            "value": "Le pretese devono essere fatte valere presso l\u0027autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata.",
            "source_url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_h"
        },
        {
            "point": "Autorità di conciliazione",
            "value": "Per le abitazioni e i locali commerciali, l\u0027autorità di conciliazione in materia di locazione è composta pariteticamente.",
            "source_url": "https://www.bwo.admin.ch/it/diritto-di-locazione"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "title": "Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 256 (stato della cosa locata)",
            "url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_256",
            "authority": "A"
        },
        {
            "title": "Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 257g (avviso dei difetti)",
            "url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_257_g",
            "authority": "A"
        },
        {
            "title": "Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259 (piccoli lavori)",
            "url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259",
            "authority": "A"
        },
        {
            "title": "Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259a (diritti del conduttore)",
            "url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_a",
            "authority": "A"
        },
        {
            "title": "Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259b (eliminazione e disdetta)",
            "url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_b",
            "authority": "A"
        },
        {
            "title": "Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259d (riduzione della pigione)",
            "url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_d",
            "authority": "A"
        },
        {
            "title": "Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259e (risarcimento dei danni)",
            "url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_e",
            "authority": "A"
        },
        {
            "title": "Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259g (deposito)",
            "url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_g",
            "authority": "A"
        },
        {
            "title": "Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259h (termine di 30 giorni)",
            "url": "https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_h",
            "authority": "A"
        },
        {
            "title": "Tribunale federale - DTF 142 III 557 (domanda successiva di riduzione)",
            "url": "https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/it/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-557%3Ait\u0026lang=it\u0026type=show_document",
            "authority": "A"
        },
        {
            "title": "Ufficio federale delle abitazioni - Diritto di locazione e autorità di conciliazione",
            "url": "https://www.bwo.admin.ch/it/diritto-di-locazione",
            "authority": "B"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Da quando si può ridurre la pigione a causa di un difetto?",
            "answer": "Dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto. Il periodo di riduzione termina di regola quando il difetto è eliminato."
        },
        {
            "question": "La legge prevede percentuali fisse di riduzione?",
            "answer": "No. La riduzione deve essere proporzionale alla concreta limitazione dell\u0027uso della cosa e alla sua durata."
        },
        {
            "question": "Si può chiedere la riduzione soltanto dopo la riparazione?",
            "answer": "Sì. Secondo il Tribunale federale, può essere chiesta anche dopo l\u0027eliminazione del difetto o dopo la fine della locazione."
        },
        {
            "question": "Il conduttore può semplicemente smettere di pagare la pigione?",
            "answer": "No. Il deposito richiede un termine scritto ragionevole, una comminatoria e un avviso scritto e va effettuato presso l\u0027ufficio designato dal Cantone."
        },
        {
            "question": "Quale termine decorre dopo il primo deposito?",
            "answer": "Le pretese devono essere fatte valere presso l\u0027autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata."
        },
        {
            "question": "Chi paga le piccole riparazioni?",
            "answer": "Il conduttore sostiene, conformemente all\u0027uso locale, i lavori di pulitura o di riparazione necessari all\u0027ordinaria manutenzione."
        }
    ],
    "tags": [
        "Diritto di locazione",
        "Difetto",
        "Riduzione della pigione",
        "Deposito della pigione",
        "Autorità di conciliazione",
        "Abitazione"
    ],
    "valid_from": "2026-01-01",
    "valid_to": null,
    "last_revision": "2026-09-12",
    "last_verification": "2026-09-12",
    "factcheck_status": "ok",
    "version": 1,
    "url": "https://nexvyra.ch/it/fatto/difetti-riduzione-pigione",
    "translations": {
        "de": {
            "language": "de",
            "slug": "maengel-mietzinsherabsetzung",
            "title": "Mängel der Mietsache und Mietzinsherabsetzung",
            "published": 1,
            "factcheck_status": "ok"
        },
        "fr": {
            "language": "fr",
            "slug": "defauts-reduction-loyer",
            "title": "Défauts de la chose louée et réduction du loyer",
            "published": 1,
            "factcheck_status": "ok"
        },
        "it": {
            "language": "it",
            "slug": "difetti-riduzione-pigione",
            "title": "Difetti della cosa locata e riduzione della pigione",
            "published": 1,
            "factcheck_status": "ok"
        }
    }
}