--- topic_key: "ch-tenancy-apartment-termination" language: "it" slug: "disdetta-locazione-abitativa" domain: "tenancy" jurisdiction_level: "federal" legal_status: "in_force" legislative_stage: "not_applicable" valid_from: "1990-07-01" valid_to: null last_verification: "2026-08-25" --- # Disdetta della locazione abitativa Per un'abitazione il termine legale di disdetta è di almeno tre mesi. La disdetta deve essere data per scritto; il locatore deve inoltre usare il modulo approvato dal Cantone. L'abitazione familiare è soggetta a regole particolari sul consenso e sulla notificazione. La parte che intende contestare una disdetta abusiva deve adire l'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento; entro lo stesso termine il conduttore deve chiedere la protrazione della locazione. ## Campo d'applicazione, termine e scadenza Le regole seguenti riguardano la disdetta ordinaria di una locazione abitativa di durata indeterminata. Occorre anzitutto verificare il contratto e le scadenze convenute. Per le abitazioni il termine legale di disdetta è di almeno tre mesi. Se non è stata pattuita una scadenza, la disdetta può essere data per una scadenza conforme all'uso locale oppure, in mancanza di un uso locale, per la fine di un trimestre di locazione. Una disdetta data con un termine insufficiente o per una scadenza non ammessa produce di regola effetto per la successiva scadenza utile. Le locazioni di durata determinata e le disdette straordinarie, in particolare per mora nel pagamento della pigione, grave violazione degli obblighi o motivi gravi, sottostanno a presupposti e talvolta a termini diversi. ## Forma scritta e modulo ufficiale Sia il conduttore sia il locatore devono dare la disdetta per scritto. Se la disdetta proviene dal locatore, l'articolo 266l CO impone inoltre l'uso di un modulo approvato dal Cantone, che informa tra l'altro sulla possibilità di contestare la disdetta o di chiedere una protrazione. La disdetta del locatore che non rispetta la forma prescritta è nulla. Per ragioni di prova è opportuno usare una modalità di invio tracciabile; l'Ufficio federale delle abitazioni raccomanda al conduttore la lettera raccomandata. ## Abitazione familiare Se i locali servono da abitazione familiare, il conduttore non può disdire la locazione senza il consenso espresso del coniuge o del partner registrato. Se il consenso è negato senza valido motivo o non può essere ottenuto, il conduttore può adire il giudice. Se il locatore dà la disdetta o trasmette un'altra comunicazione volta a porre fine alla locazione, deve notificare separatamente un esemplare al conduttore e al coniuge o partner registrato. La violazione di queste prescrizioni protettive comporta la nullità della disdetta. ## Motivazione e carattere abusivo La parte che dà la disdetta deve motivarla se l'altra parte lo richiede. Una disdetta contraria alle regole della buona fede può essere annullata. L'articolo 271a CO elenca casi particolari di disdetta da parte del locatore, per esempio quando è data perché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione oppure durante determinati periodi di protezione collegati a un procedimento locativo. La valutazione dipende sempre dalle circostanze concrete. ## Contestazione e protrazione La parte che intende contestare la disdetta deve adire l'autorità di conciliazione competente per territorio entro 30 giorni dal ricevimento. Entro lo stesso termine il conduttore deve presentare la domanda di protrazione. La protrazione è possibile quando la fine della locazione avrebbe per lui o per la sua famiglia conseguenze gravose non giustificate dagli interessi del locatore. Per le abitazioni la durata complessiva della protrazione non può superare quattro anni. La protrazione è esclusa nei casi previsti dalla legge, in particolare quando la disdetta è validamente data per mora nel pagamento della pigione. ## Competenza cantonale e diritto applicabile Le regole materiali di base sono diritto federale vigente. Il Cantone determina tuttavia il modulo ufficiale di disdetta e l'autorità di conciliazione competente. Le indicazioni si riferiscono alla disciplina generale in vigore; per una fattispecie soggetta a una modifica legislativa specifica occorre verificare separatamente le eventuali disposizioni transitorie. ## Fatti - **Termine legale minimo:** Per un'abitazione il termine legale di disdetta è di almeno tre mesi. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_c - **Disdetta tardiva:** Una disdetta data con un termine insufficiente o per una scadenza non ammessa produce di regola effetto per la successiva scadenza utile. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_a - **Forma:** Entrambe le parti devono dare la disdetta per scritto; il locatore deve inoltre usare il modulo approvato dal Cantone. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_l - **Consenso per l'abitazione familiare:** Il conduttore necessita del consenso espresso del coniuge o partner registrato; se manca senza valido motivo o non può essere ottenuto, può adire il giudice. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_m - **Notificazione separata:** Il locatore deve notificare separatamente la disdetta al conduttore e al coniuge o partner registrato che occupa l'abitazione familiare. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_n - **Nullità:** La disdetta che non rispetta le prescrizioni formali degli articoli 266l–266n CO è nulla. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_o - **Motivazione:** La parte che dà la disdetta deve motivarla se l'altra parte lo richiede. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_271 - **Termine di contestazione e protrazione:** La contestazione e la domanda di protrazione devono di regola essere presentate all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_273 - **Durata massima della protrazione:** Per un'abitazione la protrazione può durare complessivamente al massimo quattro anni, fatte salve le cause legali di esclusione. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_272_b - **Esclusione della protrazione:** Nei casi previsti dalla legge, in particolare in presenza di una disdetta valida per mora nel pagamento della pigione, la protrazione è esclusa. — https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_272_a - **Indicazioni pratiche ufficiali:** L'UFAB raccomanda al conduttore una disdetta scritta preferibilmente raccomandata e ricorda il termine di 30 giorni per la contestazione. — https://www.bwo.admin.ch/dam/it/sd-web/fvlvq2Ka5cEj/italienisch.pdf ## Domande frequenti ### Qual è il termine legale di disdetta per un'abitazione? È di almeno tre mesi. Devono essere rispettate anche le scadenze pattuite e gli eventuali termini contrattuali più lunghi. ### Il conduttore deve dare la disdetta per scritto? Sì. Per ragioni di prova è opportuno usare un invio tracciabile; l'UFAB raccomanda la lettera raccomandata. ### Il locatore deve usare un modulo ufficiale? Sì. Per le abitazioni e i locali commerciali deve usare il modulo di disdetta approvato dal Cantone. ### Quali regole valgono per l'abitazione familiare? Il conduttore deve ottenere il consenso espresso del coniuge o partner registrato; se manca senza valido motivo o non può essere ottenuto, può adire il giudice. Il locatore deve notificare separatamente a entrambe le persone. ### Entro quando si può contestare la disdetta? La domanda deve pervenire all'autorità di conciliazione competente per territorio entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta. ### La locazione può essere protratta nonostante una disdetta valida? Una protrazione è possibile in caso di conseguenze gravose non giustificate dagli interessi del locatore; per un'abitazione è limitata complessivamente a quattro anni. Restano riservate le esclusioni legali. ## Fonti - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 266a (scadenze e disdetta tardiva)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_a) [A] - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 266c (disdetta delle abitazioni)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_c) [A] - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 266l (forma della disdetta)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_l) [A] - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 266m (consenso per l'abitazione familiare)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_m) [A] - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 266n (notificazione separata)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_n) [A] - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 266o (nullità)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_o) [A] - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 271 (annullabilità e motivazione)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_271) [A] - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 272 (presupposti della protrazione)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_272) [A] - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 272a (esclusione della protrazione)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_272_a) [A] - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 272b (durata della protrazione)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_272_b) [A] - [Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 273 (termini di contestazione e protrazione)](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_273) [A] - [Ufficio federale delle abitazioni – Disdetta e trasloco](https://www.bwo.admin.ch/dam/it/sd-web/fvlvq2Ka5cEj/italienisch.pdf) [B] - [Ufficio federale delle abitazioni – Opuscolo «Abitare in Svizzera»](https://www.bwo.admin.ch/it/opuscolo-abitare-in-svizzera) [B]