Spese accessorie nella locazione In vigore
Fatti essenziali
| Punto | Valore |
|---|---|
| Definizione | Le spese accessorie sono il corrispettivo per le prestazioni del locatore o di un terzo connesse con l'uso della cosa locata. |
| Accordo speciale | Le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se sono state appositamente pattuite. |
| Spese effettive | Per i locali d'abitazione o commerciali, il conteggio si fonda in linea di principio sulle spese effettive connesse con l'uso della cosa. |
| Consultazione dei giustificativi | A domanda del conduttore, il locatore deve permettergli di consultare i documenti giustificativi. |
| Conteggio annuale | Se le spese accessorie sono riscosse mediante conteggio, questo deve essere allestito e presentato almeno una volta all'anno. |
| Importo forfettario | Un importo forfettario per le spese accessorie deve basarsi sulla media di tre anni. |
| Spese amministrative | Le spese amministrative per l'allestimento del conteggio possono essere computate secondo il dispendio effettivo o le aliquote usuali. |
| Riscaldamento e acqua calda | Sono computabili le spese effettive direttamente connesse con l'esercizio dell'impianto di riscaldamento o di preparazione centrale dell'acqua calda. |
| Costi dell'impianto non computabili | Riparazione e rinnovo degli impianti, nonché interessi e ammortamenti, non sono computabili come spese di riscaldamento e acqua calda. |
| Conguaglio dopo acconti | Le richieste retroattive dovute ad acconti troppo bassi sono generalmente dovute per intero; un'eccezione richiede particolari circostanze che abbiano creato un legittimo affidamento. |
| Termine di pagamento in caso di mora | Per i locali d'abitazione o commerciali, il termine fissato per scritto per pagare pigioni o spese accessorie scadute è di almeno 30 giorni. |
| Preavviso dopo il mancato pagamento | Scaduto infruttuosamente il termine, il contratto per locali d'abitazione o commerciali può essere disdetto con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. |
| Voci contrattuali | Possono essere addebitate solo le spese accessorie elencate nel contratto di locazione. |
Sono dovute separatamente solo le spese appositamente pattuite
Secondo l'art. 257a CO, le spese accessorie sono il corrispettivo per le prestazioni del locatore o di un terzo connesse con l'uso della cosa locata. Sono a carico del conduttore soltanto se appositamente pattuite. Per i locali d'abitazione o commerciali vi rientrano in particolare le spese di riscaldamento e acqua calda, altre spese d'esercizio e i contributi pubblici risultanti dall'uso della cosa.
L'accordo deve permettere di riconoscere quali categorie di costo sono riscosse in aggiunta alla pigione netta. Possono essere addebitate separatamente solo le spese accessorie indicate nel contratto di locazione. Quelle non appositamente pattuite sono in linea di principio comprese nella pigione. Gli oneri e i contributi pubblici inerenti alla cosa stessa, e non al suo uso, sono invece a carico del locatore secondo l'art. 256b CO.
Acconti, importo forfettario o spese comprese nella pigione
Con gli acconti il conduttore versa anticipi periodici. Alla fine del periodo contabile, gli anticipi sono compensati con le spese effettive e il saldo può risultare a favore del locatore o del conduttore. L'art. 4 OLAL impone di allestire e presentare questo conteggio almeno una volta all'anno. La legge non prevede un limite massimo generale per un conguaglio. Secondo la giurisprudenza richiamata dall'Ufficio federale delle abitazioni, le richieste retroattive dovute ad acconti fissati troppo bassi sono generalmente dovute per intero; un'eccezione presuppone circostanze particolari che abbiano fatto legittimamente ritenere realistico l'importo degli acconti.
Le parti possono anche concordare un importo forfettario. Secondo l'art. 4 cpv. 2 OLAL, il forfait deve basarsi sulla media di tre anni. Un importo forfettario non viene in linea di principio conguagliato annualmente in base al consumo effettivo. Le spese accessorie possono inoltre essere già comprese nella pigione oppure non essere riscosse.
Controllare il conteggio e i giustificativi
Per i locali d'abitazione o commerciali, quando è previsto un conteggio sono determinanti le spese effettive. L'art. 257b cpv. 2 CO consente al conduttore di consultare i documenti giustificativi. Se il conteggio annuale delle spese di riscaldamento e acqua calda non è dettagliato, la fattura deve indicare espressamente che il conduttore può esigere un conteggio dettagliato. L'art. 8 OLAL consente inoltre al conduttore o al suo rappresentante autorizzato di consultare i documenti originali pertinenti e di chiedere informazioni sulle scorte iniziali e finali di combustibile.
È utile confrontare il conteggio con il contratto, la chiave di ripartizione convenuta, i giustificativi e il conteggio dell'anno precedente. Le spese amministrative per l'allestimento del conteggio possono essere addebitate secondo il dispendio effettivo o le aliquote usuali. Un'irregolarità dovrebbe essere comunicata al locatore in modo preciso e comprovabile; se necessario, ci si può rivolgere all'autorità cantonale di conciliazione.
Riscaldamento e acqua calda
Secondo l'art. 5 OLAL sono computabili le spese effettive direttamente connesse con l'esercizio dell'impianto di riscaldamento o di preparazione centrale dell'acqua calda. Vi rientrano, tra l'altro, l'energia consumata, la corrente d'esercizio, la pulizia, la revisione periodica, la decalcificazione, il rilevamento dei consumi, la manutenzione e il lavoro amministrativo connesso all'esercizio.
L'art. 6 OLAL esclude invece dalle spese di riscaldamento e acqua calda la riparazione e il rinnovo degli impianti, nonché gli interessi e gli ammortamenti. La distinzione è importante: i costi correnti d'esercizio possono essere spese accessorie se pattuiti, mentre gli investimenti e i costi di conservazione non possono essere trasferiti nel conteggio del riscaldamento.
Conguaglio elevato e mora nel pagamento
Un conguaglio inatteso non viene meno per il solo fatto che gli acconti erano troppo bassi. Prima del pagamento il conduttore può chiedere un conteggio dettagliato e i giustificativi, quindi contestare le voci poco chiare o non pattuite. Un termine di pagamento in corso non va tuttavia ignorato; una rateazione o un altro modo di pagamento richiedono un accordo.
In caso di pigioni o spese accessorie scadute, l'art. 257d CO permette al locatore di fissare per scritto un termine di pagamento e di comminare la disdetta. Per i locali d'abitazione o commerciali il termine è di almeno 30 giorni. Se il pagamento non avviene, il locatore può poi disdire il contratto con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. Per queste conseguenze, un conteggio contestato dovrebbe essere verificato rapidamente e, se necessario, sottoposto all'autorità di conciliazione.
Stato del diritto
Gli art. 257a, 257b e 257d CO e gli art. 4-8 OLAL qui illustrati sono in vigore e sono stati verificati il 12 settembre 2026. Sono norme federali applicabili ai rapporti di locazione; occorre inoltre esaminare il contratto concreto, la categoria di costo, il metodo di conteggio e le eventuali regole particolari per gli alloggi sussidiati. Dalle disposizioni vigenti qui trattate non risulta un regime transitorio attuale.
Domande frequenti
Quali spese accessorie devo pagare?
Solo le categorie appositamente pattuite e connesse con l'uso della cosa locata. In caso di conteggio sono in linea di principio determinanti le spese effettive.
Il locatore deve presentare un conteggio ogni anno?
Sì. Se le spese accessorie sono riscosse mediante conteggio, questo deve essere allestito e presentato almeno una volta all'anno.
Posso consultare fatture e documenti giustificativi?
Sì. L'art. 257b cpv. 2 CO riconosce al conduttore il diritto di consultare i giustificativi. L'art. 8 OLAL precisa questo diritto per riscaldamento e acqua calda.
Qual è la differenza tra acconto e importo forfettario?
Gli acconti sono anticipi compensati con le spese effettive. Il forfait non viene in linea di principio conguagliato ogni anno secondo il consumo e deve basarsi sulla media di tre anni.
Un conguaglio elevato è nullo se gli acconti erano troppo bassi?
No, non per questo solo motivo. Il conguaglio è generalmente dovuto; un'eccezione entra in considerazione soltanto se particolari circostanze hanno creato un legittimo affidamento nell'importo degli acconti.
Le riparazioni del riscaldamento possono essere addebitate come spese accessorie?
No. La riparazione e il rinnovo dell'impianto, nonché i relativi interessi e ammortamenti, non sono computabili come spese di riscaldamento e acqua calda.
Cosa succede se non pago spese accessorie scadute?
Il locatore può fissare per scritto un termine di almeno 30 giorni e comminare la disdetta. Dopo il mancato pagamento, il contratto per locali d'abitazione o commerciali può essere disdetto con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese.
Fonti
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 256b (oneri e contributi pubblici): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_256_b
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 257a (spese accessorie in genere): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_257_a
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 257b (locali d'abitazione o commerciali): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_257_b
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 257d (mora del conduttore): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_257_d
- Fedlex – OLAL, art. 4 (conteggio e importo forfettario): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/it#art_4
- Fedlex – OLAL, art. 5 (spese di riscaldamento e acqua calda computabili): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/it#art_5
- Fedlex – OLAL, art. 6 (costi dell'impianto non computabili): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/it#art_6
- Fedlex – OLAL, art. 8 (conteggio dettagliato e documenti originali): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/it#art_8
- Ufficio federale delle abitazioni – Domande di diritto di locazione sulle spese accessorie e l'energia: https://www.bwo.admin.ch/it/alloggio-e-penuria-di-energia