Deposito di garanzia In vigore
Fatti essenziali
| Punto | Valore |
|---|---|
| Importo massimo per un'abitazione | La garanzia in denaro o in cartevalori non può superare l'equivalente di tre pigioni mensili per una locazione abitativa. |
| Conto intestato al conduttore | Il locatore deve depositare la garanzia presso una banca su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. |
| Liberazione congiunta | La banca può devolvere la garanzia con il consenso di entrambe le parti. |
| Liberazione senza consenso comune | Senza il consenso di entrambe le parti, la banca necessita di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. |
| Termine di un anno | Se il locatore non ha fatto valere giuridicamente alcun diritto entro un anno dalla fine della locazione, il conduttore può chiedere la restituzione alla banca. |
| Disposizioni cantonali complementari | I Cantoni possono emanare disposizioni complementari sulle garanzie prestate dal conduttore. |
| Spiegazione ufficiale | L'UFAB illustra il massimo di tre canoni mensili, il conto deposito di garanzia intestato all'inquilino e la restituzione con gli interessi. |
| Autorità di conciliazione | Le controversie relative alla locazione di abitazioni e locali commerciali sono precedute da un tentativo davanti a un'autorità di conciliazione. |
| Depositi anteriori al 1° luglio 1990 | Il rapporto dell'UFAB indica che i depositi costituiti prima del 1° luglio 1990 non hanno dovuto essere adeguati retroattivamente all'articolo 257e CO. |
Campo d'applicazione
L'articolo 257e del Codice delle obbligazioni (CO) disciplina le garanzie in denaro o in cartevalori prestate dal conduttore di locali d'abitazione o commerciali. Per i locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia superiore all'equivalente di tre pigioni mensili. Il limite numerico del capoverso 2 è previsto espressamente per le locazioni abitative; la stessa disposizione non stabilisce un limite corrispondente per i locali commerciali.
Altre forme di sicurezza, come una fideiussione o una garanzia assicurativa, non sono il deposito bancario in denaro o cartevalori regolato da questa disposizione. Premi, copertura ed eventuali diritti di regresso dipendono dal relativo contratto e devono essere verificati separatamente.
Conto intestato al conduttore
Se la garanzia è prestata in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. L'opuscolo ufficiale dell'Ufficio federale delle abitazioni descrive questo conto come conto deposito di garanzia e precisa che, una volta riconsegnato l'alloggio e soddisfatte le condizioni di liberazione, il deposito è restituito all'inquilino compresi gli interessi.
Liberazione durante e dopo la locazione
La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti. Senza tale consenso, occorre un precetto esecutivo o una sentenza passati in giudicato. Se dopo la riconsegna dell'alloggio non vi sono pretese controverse, locatore e conduttore possono impartire insieme alla banca l'ordine di liberare il deposito.
Il termine legale di un anno decorre dalla fine della locazione. Se entro tale anno il locatore non ha fatto valere giuridicamente alcun diritto contro il conduttore, quest'ultimo può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta. La sola affermazione informale di una pretesa non sostituisce quindi la sua tutela giuridica nei modi previsti dalla legge.
Controversie e competenza
Quando le parti non raggiungono un accordo, l'esistenza e l'importo della pretesa del locatore sono esaminati nella procedura applicabile. Per le controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali operano autorità cantonali di conciliazione. L'articolo 257e capoverso 4 CO consente inoltre ai Cantoni di emanare disposizioni complementari sulle garanzie; le modalità pratiche e le autorità competenti possono pertanto variare secondo il Cantone.
Diritto transitorio
L'articolo 257e CO fa parte del diritto di locazione entrato in vigore il 1° luglio 1990. Un rapporto pubblicato dall'Ufficio federale delle abitazioni indica che i depositi costituiti prima di tale data non hanno dovuto essere adeguati retroattivamente a questa disposizione. Le garanzie costituite oggi sono soggette al diritto federale vigente descritto qui.
Domande frequenti
Qual è l'importo massimo della garanzia per un'abitazione?
Una garanzia in denaro o in cartevalori ai sensi dell'articolo 257e CO non può superare l'equivalente di tre pigioni mensili.
A chi deve essere intestato il conto di garanzia?
Al conduttore. Il locatore non può trattenere la garanzia su un proprio conto.
Il locatore può prelevare da solo la garanzia?
No, salvo che presenti alla banca un precetto esecutivo o una sentenza passati in giudicato. In mancanza, occorre il consenso di entrambe le parti.
Quando il conduttore può chiedere da solo la restituzione?
Se il locatore non ha fatto valere giuridicamente alcun diritto entro un anno dalla fine della locazione, il conduttore può pretendere dalla banca la restituzione della garanzia.
Il limite di tre mesi vale anche per i locali commerciali?
L'articolo 257e capoverso 2 CO prevede espressamente questo limite numerico soltanto per la locazione di locali d'abitazione.
Una garanzia assicurativa equivale a un deposito bancario?
No. Una fideiussione o una garanzia assicurativa è una forma diversa di sicurezza, disciplinata dalle relative condizioni contrattuali; non è un deposito bancario intestato al conduttore.
Fonti
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 257e (garanzie prestate dal conduttore): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_257_e
- Ufficio federale delle abitazioni – Opuscolo «Abitare in Svizzera» (italiano): https://www.bwo.admin.ch/dam/it/sd-web/fvlvq2Ka5cEj/italienisch.pdf
- Ufficio federale delle abitazioni – Opuscolo «Abitare in Svizzera»: https://www.bwo.admin.ch/it/opuscolo-abitare-in-svizzera
- Ufficio federale delle abitazioni – Procedura di conciliazione in materia di locazione: https://www.bwo.admin.ch/it/procedura-di-conciliazione
- Ufficio federale delle abitazioni – Rapporto sui depositi di garanzia (documento in tedesco): https://www.bwo.admin.ch/dam/de/sd-web/OXUZGVbBFgsD/mietzinsdepots.pdf