Garantie de loyer En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Montant maximal pour une habitation | Une sûreté en espèces ou sous forme de papiers-valeurs ne peut pas dépasser trois mois de loyer pour une habitation. |
| Compte au nom du locataire | La sûreté doit être déposée auprès d'une banque sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire. |
| Libération conjointe | La banque ne peut en principe restituer la sûreté qu'avec l'accord des deux parties. |
| Libération sans accord commun | Sans l'accord des deux parties, la banque doit disposer d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. |
| Délai d'une année | Si le bailleur n'a fait valoir aucune prétention dans une procédure prévue par la loi durant l'année suivant la fin du bail, le locataire peut demander la restitution à la banque. |
| Règles cantonales complémentaires | Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires sur les sûretés. |
| Explication officielle | L'OFL présente la limite de trois mois de loyer, le compte de garantie au nom du locataire et la restitution avec intérêts. |
| Autorité de conciliation | Des autorités cantonales de conciliation sont compétentes pour les litiges en matière de baux à loyer. |
| Dépôts antérieurs au 1er juillet 1990 | Le rapport de l'OFL indique que les dépôts constitués avant le 1er juillet 1990 n'ont pas dû être adaptés après coup à l'article 257e CO. |
Champ d'application
L'article 257e du Code des obligations (CO) règle les sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs fournies par le locataire d'une habitation ou d'un local commercial. Pour une habitation, le bailleur ne peut pas exiger un montant supérieur à trois mois de loyer. Cette limite chiffrée est prévue expressément pour les baux d'habitations; l'article 257e, alinéa 2, CO ne fixe pas la même limite pour les locaux commerciaux.
D'autres modèles, tels qu'un cautionnement ou une garantie d'assurance, ne constituent pas un dépôt d'espèces ou de papiers-valeurs auprès d'une banque au sens de cette disposition. Leurs primes, leur couverture et les éventuels recours dépendent du contrat concerné et doivent être examinés séparément.
Compte au nom du locataire
Le bailleur doit déposer la sûreté auprès d'une banque sur un compte d'épargne ou de dépôt établi au nom du locataire. La garantie reste ainsi séparée du patrimoine du bailleur et sert à couvrir d'éventuelles prétentions découlant du bail. La brochure officielle de l'Office fédéral du logement parle d'un compte de garantie de loyer et précise que le locataire récupère la garantie avec les intérêts lorsque les conditions de libération sont remplies.
Libération pendant et après le bail
La banque ne peut en principe restituer la sûreté qu'avec l'accord des deux parties. Sans accord commun, elle peut libérer les fonds sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. S'il ne subsiste aucune prétention après la restitution du logement, le bailleur et le locataire peuvent donner ensemble l'ordre de libération à la banque.
Le délai légal d'une année commence à la fin du bail. Si, pendant cette année, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d'une procédure judiciaire, d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le locataire peut exiger de la banque la restitution de la sûreté. La simple affirmation d'une créance ne remplace donc pas sa mise en œuvre dans l'une des procédures prévues par la loi.
Litige et compétence
En l'absence d'accord, l'existence et le montant d'une prétention du bailleur sont examinés dans la procédure applicable. Les cantons disposent d'autorités de conciliation en matière de baux à loyer. L'article 257e, alinéa 4, CO permet en outre aux cantons d'édicter des dispositions complémentaires sur les sûretés; les modalités et les autorités compétentes peuvent donc varier selon le canton.
Droit transitoire
L'article 257e CO fait partie du droit du bail entré en vigueur le 1er juillet 1990. Un rapport publié par l'Office fédéral du logement indique que les dépôts constitués avant cette date n'ont pas dû être adaptés après coup à cette disposition. Les garanties nouvellement constituées aujourd'hui sont soumises au droit fédéral en vigueur présenté ici.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximal de la garantie pour une habitation?
Une sûreté en espèces ou sous forme de papiers-valeurs au sens de l'article 257e CO ne peut pas dépasser trois mois de loyer.
Au nom de qui le compte de garantie doit-il être ouvert?
Au nom du locataire. Le bailleur ne peut pas conserver la garantie sur son propre compte.
Le bailleur peut-il retirer seul la garantie?
Non, sauf s'il présente à la banque un commandement de payer non frappé d'opposition ou un jugement exécutoire. À défaut, l'accord des deux parties est nécessaire.
Quand le locataire peut-il demander seul la restitution?
Lorsque le bailleur n'a fait valoir aucune prétention dans le cadre légal durant l'année qui suit la fin du bail, le locataire peut exiger la restitution de la banque.
La limite de trois mois vaut-elle pour les locaux commerciaux?
L'article 257e, alinéa 2, CO prévoit expressément cette limite chiffrée uniquement pour les baux d'habitations.
Une assurance de garantie équivaut-elle à un compte bloqué?
Non. Un cautionnement ou une garantie d'assurance est une autre forme de sûreté, régie par ses conditions contractuelles; il ne s'agit pas d'un dépôt bancaire au nom du locataire.
Sources
- Fedlex – Code des obligations, art. 257e (sûretés fournies par le locataire): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_257_e
- Office fédéral du logement – Brochure «Le logement en Suisse» (français): https://www.bwo.admin.ch/dam/it/sd-web/91P4EJuLuPSK/franzoesisch.pdf
- Office fédéral du logement – Brochure «Le logement en Suisse»: https://www.bwo.admin.ch/fr/brochure-le-logement-en-suisse
- Office fédéral du logement – Procédure de conciliation relative aux baux: https://www.bwo.admin.ch/fr/procedure-de-conciliation
- Office fédéral du logement – Étude sur les dépôts de garantie (document en allemand): https://www.bwo.admin.ch/dam/de/sd-web/OXUZGVbBFgsD/mietzinsdepots.pdf