Majoration du loyer En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Première échéance possible | Une majoration ordinaire du loyer ne peut en principe prendre effet qu'à la prochaine échéance de résiliation possible. |
| Forme et délai préalable | La majoration doit être motivée et notifiée au moyen d'une formule approuvée par le canton au moins dix jours avant le début du délai de résiliation. |
| Nullité | La majoration est notamment nulle en l'absence de la formule prescrite ou de motivation, ainsi qu'en cas de menace de résiliation ou de congé simultané. |
| Délai de contestation | La contestation auprès de l'autorité de conciliation locale compétente doit intervenir dans les 30 jours suivant la notification. |
| Calcul individuel | Le taux d'intérêt de référence, l'évolution des coûts et du renchérissement ainsi que les autres critères doivent être examinés pour le bail concerné. |
| Loyer échelonné | Depuis le 1er octobre 2025, la forme écrite suffit pour notifier une majoration déjà prévue par un échelonnement contractuel; aucune formule officielle n'est requise. |
Champ d'application
Les articles 269 à 270b du code des obligations protègent les locataires contre les loyers abusifs pour les habitations et les locaux commerciaux. Les règles de forme et de délai présentées ici concernent les majorations ordinaires décidées unilatéralement pendant un bail en cours. Des règles particulières s'appliquent notamment aux loyers indexés ou échelonnés ainsi qu'aux logements soumis au contrôle d'une autorité et à certaines habitations de luxe.
Échéance, formule et motivation
Le bailleur peut en principe majorer le loyer pour la prochaine échéance de résiliation possible. La notification doit parvenir au locataire au moins dix jours avant le début du délai de résiliation, au moyen d'une formule approuvée par le canton, et indiquer les motifs de la majoration. La règle est fédérale, tandis que la formule approuvée et l'autorité de conciliation compétente relèvent du canton concerné.
Conséquences des vices de forme
Selon l'article 269d CO, la majoration est nulle lorsque le bailleur n'utilise pas la formule prescrite, ne la motive pas ou la communique en menaçant de résilier le bail ou en donnant congé. Ces règles valent en principe aussi pour les autres modifications unilatérales du contrat au détriment du locataire, par exemple l'introduction de nouveaux frais accessoires ou la diminution de prestations antérieures.
Montant et motifs de la majoration
La validité matérielle d'une majoration dépend du bail et de ses bases de calcul. L'Office fédéral du logement cite notamment l'évolution du taux d'intérêt de référence, des coûts et du renchérissement ainsi que les prestations supplémentaires. Une notification correcte sur le plan formel ne signifie donc pas que tout montant demandé est justifié. Un rendement excessif ou les loyers usuels dans la localité ou le quartier peuvent également être pertinents pour l'examen.
Contestation et compétence
Le locataire qui estime la majoration abusive peut la contester auprès de l'autorité de conciliation locale compétente dans les 30 jours suivant sa notification. Il n'existe pas de contrôle général préalable des loyers par l'État: la partie concernée doit agir elle-même dans le délai. L'autorité de conciliation tente d'abord de trouver un accord; à défaut, la suite de la procédure civile est régie par les règles de procédure applicables.
Modèles particuliers et droit transitoire
Dans un bail à loyers échelonnés, l'ampleur et les dates des majorations sont déjà convenues dans le contrat. Depuis le 1er octobre 2025, la forme écrite suffit pour notifier une majoration prévue par un tel échelonnement; la formule officielle n'est plus nécessaire. Les loyers indexés et d'autres cas spéciaux obéissent aussi à des règles différentes. Cette règle concernant les loyers échelonnés est en vigueur et aucun régime transitoire général ne subsiste pour les règles exposées ici.
Questions fréquentes
Comment une majoration ordinaire du loyer doit-elle être notifiée?
En principe au moyen d'une formule approuvée par le canton, avec une motivation et au moins dix jours avant le début du délai de résiliation.
À partir de quand le loyer majoré peut-il s'appliquer?
Une majoration ordinaire peut en principe prendre effet au plus tôt à la prochaine échéance de résiliation possible.
Que se passe-t-il si la formule prescrite ou la motivation manque?
Selon l'article 269d CO, la majoration est nulle si la formule prescrite n'est pas utilisée ou si la majoration n'est pas motivée.
Quel est le délai pour contester une majoration du loyer?
La requête doit parvenir à l'autorité de conciliation locale compétente dans les 30 jours suivant la notification.
Toute majoration fondée sur une hausse du taux de référence est-elle automatiquement correcte?
Non. Le calcul et les objections possibles dépendent du bail, des bases de calcul antérieures et des autres facteurs de coûts.
Une majoration prévue par un loyer échelonné exige-t-elle une formule officielle?
Depuis le 1er octobre 2025, la forme écrite suffit pour une majoration déjà prévue par l'échelonnement contractuel; aucune formule officielle n'est requise.
Sources
- Fedlex – Code des obligations, art. 269d (majorations de loyer): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_269_d
- Fedlex – Code des obligations, art. 270b (contestation): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_270_b
- Office fédéral du logement – Taux d'intérêt de référence et adaptation des loyers: https://www.bwo.admin.ch/fr/taux-de-reference
- Conseil fédéral/OFL – Règles de forme en vigueur depuis le 1er octobre 2025: https://www.bwo.admin.ch/fr/nsb?id=104590