Mietzinserhöhung In Kraft
Wesentliche Fakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Frühester Erhöhungstermin | Eine ordentliche Mietzinserhöhung ist grundsätzlich auf den nächstmöglichen Kündigungstermin möglich. |
| Form und Vorlauf | Mitteilung und Begründung auf einem vom Kanton genehmigten Formular, mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. |
| Nichtigkeit | Die Erhöhung ist unter anderem bei fehlendem Formular, fehlender Begründung oder gleichzeitiger Kündigungsandrohung beziehungsweise Kündigung nichtig. |
| Anfechtungsfrist | Die Anfechtung bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde muss innert 30 Tagen nach der Mitteilung erfolgen. |
| Individuelle Berechnung | Referenzzinssatz, Kosten- und Teuerungsentwicklung sowie weitere Kriterien müssen für das konkrete Mietverhältnis geprüft werden. |
| Staffelmiete | Für die Mitteilung einer bereits vereinbarten gestaffelten Mietzinserhöhung genügt seit dem 1. Oktober 2025 die Schriftform ohne amtliches Formular. |
Geltungsbereich
Die Artikel 269–270b des Obligationenrechts regeln den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bei Wohn- und Geschäftsräumen. Die hier beschriebenen Form- und Fristregeln betreffen ordentliche einseitige Mietzinserhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses. Für indexierte oder gestaffelte Mietzinse, behördlich kontrollierte Wohnungen und bestimmte luxuriöse Wohnungen gelten besondere Regeln.
Zeitpunkt, Formular und Begründung
Der Vermieter kann den Mietzins grundsätzlich auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Die Mitteilung muss dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular zugehen und die Erhöhung begründen. Obwohl die Grundlage Bundesrecht ist, stammen die genehmigten Formulare und die zuständige Schlichtungsbehörde aus dem jeweiligen Kanton.
Folgen von Formfehlern
Die Erhöhung ist nach Artikel 269d OR nichtig, wenn der Vermieter nicht das vorgeschriebene Formular verwendet, die Erhöhung nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Diese Regeln gelten grundsätzlich auch für andere einseitige Vertragsänderungen zulasten des Mieters, etwa die Einführung neuer Nebenkosten oder die Verminderung bisheriger Leistungen.
Höhe und Gründe der Erhöhung
Ob eine Erhöhung materiell zulässig ist, hängt vom einzelnen Mietverhältnis und den Berechnungsgrundlagen ab. Das Bundesamt für Wohnungswesen nennt insbesondere Veränderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes, Kostensteigerungen, Teuerung und Mehrleistungen. Eine formell richtige Anzeige bedeutet deshalb nicht automatisch, dass jeder verlangte Betrag zulässig ist. Auch ein übersetzter Ertrag oder die Orts- und Quartierüblichkeit können für die Beurteilung bedeutsam sein.
Anfechtung und Zuständigkeit
Wer die Erhöhung für missbräuchlich hält, kann sie innert 30 Tagen nach der Mitteilung bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Es gibt keine vorgängige allgemeine staatliche Mietzinskontrolle; die betroffene Mietpartei muss die Frist selbst wahren. Die Schlichtungsbehörde versucht zunächst eine Einigung. Kommt keine Einigung zustande, richtet sich das weitere zivilrechtliche Verfahren nach den dafür geltenden Verfahrensregeln.
Besondere Mietzinsmodelle und Übergangsrecht
Bei einer Staffelmiete sind Umfang und Zeitpunkt der Erhöhungen bereits vertraglich festgelegt. Für die Mitteilung einer solchen vereinbarten Erhöhung genügt seit dem 1. Oktober 2025 die Schriftform; ein amtliches Formular ist dafür nicht mehr erforderlich. Für indexierte Mietzinse und weitere Sonderfälle gelten ebenfalls abweichende Regeln. Die seit dem 1. Oktober 2025 geltende Staffelmiet-Regel ist in Kraft; ein laufendes Übergangsregime für die hier dargestellten Grundregeln besteht nicht.
Häufige Fragen
Wie muss eine ordentliche Mietzinserhöhung mitgeteilt werden?
Grundsätzlich auf einem vom Kanton genehmigten Formular, mit Begründung und mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist.
Ab wann darf der höhere Mietzins gelten?
Eine ordentliche Erhöhung ist grundsätzlich frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin möglich.
Was geschieht bei einem falschen Formular oder einer fehlenden Begründung?
Die Erhöhung ist nach Artikel 269d OR nichtig, wenn das vorgeschriebene Formular fehlt oder die Erhöhung nicht begründet wird.
Wie lange kann eine Mietzinserhöhung angefochten werden?
Die Eingabe bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde muss innert 30 Tagen nach der Mitteilung erfolgen.
Ist jede Erhöhung wegen eines höheren Referenzzinssatzes automatisch korrekt?
Nein. Die Berechnung und mögliche Gegenpositionen hängen vom einzelnen Mietverhältnis, den bisherigen Berechnungsgrundlagen und weiteren Kostenfaktoren ab.
Braucht eine Erhöhung bei einer Staffelmiete ein amtliches Formular?
Für eine bereits vertraglich vereinbarte Staffelerhöhung genügt seit dem 1. Oktober 2025 die Schriftform; ein amtliches Formular ist dafür nicht erforderlich.
Quellen
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 269d (Mietzinserhöhungen): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_269_d
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 270b (Anfechtung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_270_b
- Bundesamt für Wohnungswesen – Hypothekarischer Referenzzinssatz und Mietzinsanpassung: https://www.bwo.admin.ch/de/referenzzinssatz
- Bundesrat/BWO – Aktuelle Formregeln im Mietrecht seit 1. Oktober 2025: https://www.bwo.admin.ch/de/nsb?id=104590