Kündigung einer Wohnung In Kraft
Wesentliche Fakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Mindestkündigungsfrist | Für eine Wohnung beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist mindestens drei Monate. |
| Verspätete Kündigung | Eine Kündigung mit zu kurzer Frist oder auf einen unzulässigen Termin wirkt grundsätzlich auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. |
| Form | Beide Parteien müssen schriftlich kündigen; die Vermieterschaft muss zusätzlich das vom Kanton genehmigte Formular verwenden. |
| Familienwohnung | Die Mieterschaft benötigt für die Kündigung die ausdrückliche Zustimmung der Ehe- oder eingetragenen Partnerperson; die Vermieterschaft muss separat an beide zustellen. |
| Begründung | Die kündigende Partei muss die Kündigung auf Verlangen begründen. |
| Anfechtungs- und Erstreckungsfrist | Anfechtung und Erstreckungsbegehren müssen grundsätzlich innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. |
| Maximale Erstreckung | Bei Wohnräumen beträgt die gesamte mögliche Erstreckungsdauer höchstens vier Jahre; gesetzliche Ausschlussgründe bleiben vorbehalten. |
| Ausschluss der Erstreckung | In gesetzlichen Fällen wie einer gültigen Kündigung wegen Zahlungsrückstands ist eine Erstreckung ausgeschlossen. |
Geltungsbereich und Kündigungstermin
Die folgenden Regeln betreffen die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags über eine Wohnung. Zuerst sind der Vertrag und ein allfälliger vertraglicher Kündigungstermin zu prüfen. Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist mindestens drei Monate. Fehlt eine Vereinbarung über den Termin, kann auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer gekündigt werden. Trifft eine Kündigung zu spät ein oder nennt sie einen zu frühen Termin, wirkt sie grundsätzlich auf den nächstmöglichen zulässigen Termin.
Für befristete Verträge sowie ausserordentliche Kündigungen, etwa wegen Zahlungsrückstands, schwerer Pflichtverletzungen oder aus wichtigem Grund, gelten besondere Voraussetzungen und teilweise andere Fristen.
Schriftform und amtliches Formular
Sowohl die Mieterschaft als auch die Vermieterschaft müssen schriftlich kündigen. Für die Kündigung durch die Vermieterschaft schreibt Artikel 266l CO zusätzlich ein vom Kanton genehmigtes Formular vor. Dieses informiert insbesondere über die Möglichkeit, die Kündigung anzufechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Eine formwidrige Kündigung der Vermieterschaft ist nichtig. Aus Beweisgründen ist eine nachweisbare Zustellung wichtig; das Bundesamt für Wohnungswesen empfiehlt der Mieterschaft die Kündigung per Einschreiben.
Familienwohnung
Dient die Wohnung als Familienwohnung, kann die mietende Person den Vertrag nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Ehegattin, des Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin beziehungsweise des eingetragenen Partners kündigen. Wird die Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert oder kann sie nicht eingeholt werden, kann die mietende Person das Gericht anrufen. Kündigt die Vermieterschaft, muss sie die Kündigung und andere Erklärungen, die auf die Beendigung des Mietverhältnisses abzielen, beiden Personen separat zustellen. Werden diese Schutzvorschriften nicht eingehalten, ist die Kündigung nichtig.
Begründung und Missbräuchlichkeit
Die kündigende Partei muss die Kündigung auf Verlangen begründen. Eine Kündigung kann gegen Treu und Glauben verstossen und damit anfechtbar sein. Artikel 271a CO nennt für Kündigungen der Vermieterschaft besondere Fallgruppen, etwa Kündigungen wegen der gutgläubigen Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis oder während bestimmter Sperrfristen nach einem mietrechtlichen Verfahren. Ob eine Kündigung missbräuchlich ist, hängt vom konkreten Sachverhalt ab.
Anfechtung und Erstreckung
Wer eine Kündigung anfechten will, muss innert 30 Tagen nach deren Empfang die örtlich zuständige Schlichtungsbehörde anrufen. Die Mieterschaft muss innerhalb derselben Frist auch ein Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses stellen. Eine Erstreckung kommt in Betracht, wenn die Beendigung eine Härte bewirkt, die durch die Interessen der Vermieterschaft nicht zu rechtfertigen ist. Bei Wohnräumen kann die gesamte Erstreckungsdauer höchstens vier Jahre betragen. In den gesetzlichen Ausschlussfällen, insbesondere bei einer gültigen Kündigung wegen Zahlungsrückstands, ist eine Erstreckung ausgeschlossen.
Kantonale Zuständigkeit und Übergangsrecht
Die materiellen Grundregeln stammen aus dem Bundesrecht. Das vorgeschriebene Kündigungsformular und die zuständige Schlichtungsbehörde werden jedoch kantonal bestimmt. Für die hier dargestellten, geltenden Regeln besteht kein allgemeines Übergangsregime.
Häufige Fragen
Wie lang ist die gesetzliche Kündigungsfrist für eine Wohnung?
Mindestens drei Monate. Vertragliche Termine und längere Fristen sind zusätzlich zu beachten.
Muss die Mieterschaft schriftlich kündigen?
Ja. Eine schriftliche und nachweisbar zugestellte Kündigung, beispielsweise per Einschreiben, ist erforderlich beziehungsweise aus Beweisgründen empfehlenswert.
Braucht die Vermieterschaft ein amtliches Formular?
Ja. Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss sie das vom Kanton genehmigte Kündigungsformular verwenden.
Was gilt bei einer Familienwohnung?
Die mietende Person braucht für die eigene Kündigung die ausdrückliche Zustimmung der Ehe- oder eingetragenen Partnerperson. Wird sie ohne triftigen Grund verweigert oder kann sie nicht eingeholt werden, kann das Gericht angerufen werden. Die Vermieterschaft muss beiden separat zustellen.
Wie lange kann eine Kündigung angefochten werden?
Das Begehren muss innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde eingehen.
Kann das Mietverhältnis trotz gültiger Kündigung verlängert werden?
Bei einer nicht anders vermeidbaren Härte ist eine Erstreckung möglich; bei Wohnräumen höchstens für insgesamt vier Jahre. Gesetzliche Ausschlussfälle bleiben vorbehalten.
Quellen
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 266a (Kündigungstermine und verspätete Kündigung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_266_a
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 266c (Kündigung von Wohnungen): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_266_c
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 266l (Form der Kündigung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_266_l
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 266m (Familienwohnung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_266_m
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 271 (Anfechtbarkeit und Begründung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_271
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 272b (Dauer der Erstreckung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_272_b
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 273 (Fristen für Anfechtung und Erstreckung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_273
- Bundesamt für Wohnungswesen – Wohnen in der Schweiz: Kündigen und Ausziehen: https://www.bwo.admin.ch/dam/de/sd-web/gDp2o24J3ojd/A5_wohnen_d_220825_web_DE.pdf
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 272a (Ausschluss der Erstreckung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_272_a