Résiliation du bail d’habitation En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Délai légal minimal | Le délai légal de congé pour un logement est d'au moins trois mois. |
| Congé tardif | Un congé donné avec un délai insuffisant ou pour un terme inadmissible produit en principe effet pour le prochain terme de congé. |
| Forme | Les deux parties doivent donner congé par écrit; le bailleur doit en plus utiliser la formule agréée par le canton. |
| Logement familial | Le locataire doit obtenir le consentement exprès de son conjoint ou partenaire enregistré; le bailleur doit notifier séparément à chacun. |
| Motivation | La partie qui donne congé doit motiver sa décision si l'autre partie le demande. |
| Délai de contestation et de prolongation | La contestation et la demande de prolongation doivent en principe être déposées auprès de l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réception du congé. |
| Durée maximale de la prolongation | Pour un logement, la durée totale possible de la prolongation est de quatre ans au maximum, sous réserve des motifs légaux d'exclusion. |
| Exclusion de la prolongation | Dans les cas légaux, notamment un congé valable pour retard dans le paiement du loyer, la prolongation est exclue. |
Champ d'application et échéance
Les règles suivantes concernent la résiliation ordinaire d'un bail d'habitation de durée indéterminée. Il faut d'abord vérifier le contrat et les éventuelles échéances convenues. Pour un logement, le délai légal de congé est d'au moins trois mois. À défaut d'accord sur l'échéance, le congé peut être donné pour le terme fixé par l'usage local ou, s'il n'existe pas d'usage local, pour la fin d'une période de location de trois mois. Un congé reçu trop tard ou donné pour une échéance trop rapprochée produit en principe effet pour le prochain terme admissible.
Les baux de durée déterminée et les congés extraordinaires, notamment pour retard dans le paiement du loyer, violation grave des obligations ou justes motifs, obéissent à des conditions et parfois à des délais différents.
Forme écrite et formule officielle
Le locataire comme le bailleur doivent donner congé par écrit. Lorsque le congé émane du bailleur, l'article 266l CO exige en plus une formule agréée par le canton. Celle-ci renseigne notamment sur la possibilité de contester le congé ou de demander une prolongation du bail. Le congé du bailleur qui ne respecte pas la forme prescrite est nul. Pour des raisons de preuve, une notification traçable est importante; l'Office fédéral du logement recommande au locataire l'envoi par courrier recommandé.
Logement de la famille
Lorsque les locaux servent de logement à la famille, le locataire ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint ou de son partenaire enregistré. Si ce consentement est refusé sans motif légitime ou ne peut pas être recueilli, le locataire peut saisir le juge. Lorsque le bailleur donne congé ou adresse une autre communication destinée à mettre fin au bail, il doit notifier séparément un exemplaire à chacune des deux personnes. Le non-respect de ces règles protectrices entraîne la nullité du congé.
Motivation et caractère abusif
La partie qui donne congé doit motiver sa décision si l'autre partie le demande. Un congé contraire aux règles de la bonne foi peut être annulé. L'article 271a CO énumère des cas particuliers pour les congés donnés par le bailleur, notamment lorsqu'ils sont motivés par la revendication de bonne foi de prétentions découlant du bail ou interviennent pendant certains délais de protection après une procédure locative. L'appréciation dépend toujours des circonstances concrètes.
Contestation et prolongation
La partie qui entend contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation locale compétente dans les 30 jours suivant sa réception. Le locataire doit également présenter dans ce délai sa demande de prolongation du bail. Une prolongation est envisageable lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas. Pour les logements, la durée totale de la prolongation ne peut pas dépasser quatre ans. La prolongation est exclue dans les cas prévus par la loi, notamment lorsque le congé est valablement donné en raison d'un retard dans le paiement du loyer.
Compétence cantonale et droit transitoire
Les règles matérielles de base relèvent du droit fédéral. La formule de congé prescrite et l'autorité de conciliation compétente sont toutefois déterminées au niveau cantonal. Aucun régime transitoire général ne s'applique aux règles en vigueur présentées ici.
Questions fréquentes
Quel est le délai légal de résiliation d'un logement?
Il est d'au moins trois mois. Les échéances convenues et les délais contractuels plus longs doivent également être respectés.
Le locataire doit-il donner congé par écrit?
Oui. Une notification écrite et traçable, par exemple par courrier recommandé, est requise ou recommandée pour des raisons de preuve.
Le bailleur doit-il utiliser une formule officielle?
Oui. Pour les habitations et les locaux commerciaux, il doit utiliser la formule de congé agréée par le canton.
Quelles règles s'appliquent au logement familial?
Le locataire doit obtenir le consentement exprès de son conjoint ou partenaire enregistré. Si celui-ci est refusé sans motif légitime ou ne peut être recueilli, le juge peut être saisi. Le bailleur doit notifier séparément aux deux personnes.
Dans quel délai un congé peut-il être contesté?
La demande doit parvenir à l'autorité de conciliation locale compétente dans les 30 jours suivant la réception du congé.
Le bail peut-il être prolongé malgré un congé valable?
Une prolongation est possible en cas de conséquences pénibles qui ne sont pas justifiées par les intérêts du bailleur; elle est limitée à quatre ans au total pour un logement. Les exclusions légales demeurent réservées.
Sources
- Fedlex – Code des obligations, art. 266a (termes et congé tardif): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_266_a
- Fedlex – Code des obligations, art. 266c (résiliation des logements): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_266_c
- Fedlex – Code des obligations, art. 266l (forme du congé): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_266_l
- Fedlex – Code des obligations, art. 266m (logement de la famille): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_266_m
- Fedlex – Code des obligations, art. 271 (annulabilité et motivation): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_271
- Fedlex – Code des obligations, art. 272a (exclusion de la prolongation): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_272_a
- Fedlex – Code des obligations, art. 272b (durée de la prolongation): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_272_b
- Fedlex – Code des obligations, art. 273 (délais de contestation et de prolongation): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_273
- Office fédéral du logement – Résiliation du bail et déménagement: https://www.bwo.admin.ch/dam/it/sd-web/91P4EJuLuPSK/franzoesisch.pdf