Mietkaution In Kraft
Wesentliche Fakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Höchstbetrag bei Wohnräumen | Eine Geld- oder Wertpapiersicherheit für Wohnräume darf höchstens drei Monatszinse betragen. |
| Bankkonto auf den Namen der Mieterschaft | Die Sicherheit ist bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot zu hinterlegen, das auf den Namen der Mieterschaft lautet. |
| Gemeinsame Freigabe | Die Bank darf die Sicherheit grundsätzlich nur mit Zustimmung beider Parteien herausgeben. |
| Freigabe ohne gemeinsame Zustimmung | Ohne Zustimmung beider Parteien benötigt die Bank einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil. |
| Einjährige Frist | Wurde innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Anspruch rechtlich geltend gemacht, kann die Mieterschaft die Rückerstattung von der Bank verlangen. |
| Ergänzende kantonale Regeln | Die Kantone dürfen ergänzende Bestimmungen über die Sicherheit erlassen. |
| Aktuelle Behördeninformation | Das BWO erläutert die Obergrenze von drei Monatsmieten und das Mietkautionskonto auf den Namen der Mieterschaft. |
| Alternative Sicherungsformen | Bürgschaften und Bankgarantien sind keine nach Artikel 257e OR hinterlegten Geld- oder Wertpapiersicherheiten und folgen eigenen Vertragsbedingungen. |
| Alte Depots | Der BWO-Bericht hält fest, dass vor dem 1. Juli 1990 eingerichtete Depots nicht nachträglich Artikel 257e OR unterstellt werden mussten. |
Geltungsbereich
Artikel 257e des Obligationenrechts (OR) regelt Sicherheiten in Geld oder Wertpapieren, die die Mieterschaft für Wohn- oder Geschäftsräume leistet. Bei Wohnräumen darf die Vermieterschaft höchstens drei Monatszinse verlangen. Diese gesetzliche Höchstgrenze gilt ausdrücklich für Wohnräume; für Geschäftsräume enthält Artikel 257e Absatz 2 keine entsprechende zahlenmässige Obergrenze.
Andere Sicherungsmodelle wie eine Bürgschaft oder Bankgarantie sind keine auf einem Bankkonto hinterlegte Geld- oder Wertpapiersicherheit im Sinne dieser Regeln. Ihre Kosten, Deckung und Rückgriffsfolgen ergeben sich aus dem jeweiligen Vertrag und müssen gesondert geprüft werden.
Konto auf den Namen der Mieterschaft
Die Vermieterschaft muss eine Geld- oder Wertpapiersicherheit bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegen, das auf den Namen der Mieterschaft lautet. Die Kaution bleibt damit vom Vermögen der Vermieterschaft getrennt und dient als Sicherheit für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Die aktuelle Informationsbroschüre des Bundesamts für Wohnungswesen bezeichnet dieses Konto als Mietkautionskonto. Zinsen gehören zusammen mit der Kaution zum Vermögen der Mieterschaft; Zinssatz und Kontobedingungen richten sich nach dem Bankvertrag.
Freigabe während und nach dem Mietverhältnis
Die Bank darf die Sicherheit grundsätzlich nur mit Zustimmung beider Parteien herausgeben. Ohne gemeinsame Zustimmung ist eine Auszahlung an die Vermieterschaft nur gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil zulässig. Bestehen nach der Wohnungsabgabe keine offenen Ansprüche, können die Parteien die Freigabe gemeinsam gegenüber der Bank erklären.
Die gesetzliche Jahresfrist beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Hat die Vermieterschaft innert eines Jahres keinen Anspruch gegen die Mieterschaft rechtlich geltend gemacht, kann die Mieterschaft von der Bank die Rückerstattung verlangen. Die blosse Behauptung einer Forderung ersetzt die rechtliche Geltendmachung nicht. Wurde ein Anspruch fristgerecht in einem Betreibungs- oder Gerichtsverfahren geltend gemacht, ist die einseitige Freigabe nach Ablauf des Jahres nicht ohne Weiteres möglich.
Streit und Zuständigkeit
Ob eine Forderung der Vermieterschaft besteht, wird bei fehlender Einigung im dafür vorgesehenen Betreibungs- oder Gerichtsverfahren geklärt. Für mietrechtliche Streitigkeiten bestehen in den Kantonen Schlichtungsbehörden. Artikel 257e Absatz 4 OR erlaubt den Kantonen zudem ergänzende Bestimmungen zur Kaution; deshalb können Verfahrensdetails und zuständige Stellen kantonal unterschiedlich sein.
Übergangsrecht
Artikel 257e OR gehört zum seit 1. Juli 1990 geltenden Mietrecht. Der vom Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlichte Bericht zu Mietzinsdepots hält fest, dass vor diesem Datum eingerichtete Depots nicht nachträglich der Regelung von Artikel 257e OR unterstellt und nicht allein deswegen angepasst werden mussten. Für heutige neue Kautionen gelten die dargestellten Vorschriften des geltenden Bundesrechts.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution für eine Wohnung sein?
Bei einer Geld- oder Wertpapiersicherheit nach Artikel 257e OR höchstens drei Monatszinse. Die gesetzliche Höchstgrenze gilt für Wohnräume.
Auf wessen Namen muss das Mietkautionskonto lauten?
Auf den Namen der Mieterschaft. Die Vermieterschaft darf die Kaution nicht auf einem eigenen Konto behalten.
Kann die Vermieterschaft die Kaution allein beziehen?
Nicht ohne Weiteres. Ohne Zustimmung der Mieterschaft benötigt die Bank einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil.
Wann kann die Mieterschaft die Kaution allein zurückfordern?
Wenn die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht hat, kann die Mieterschaft die Rückerstattung von der Bank verlangen.
Gilt die Grenze von drei Monatszinsen auch für Geschäftsräume?
Artikel 257e Absatz 2 OR legt die zahlenmässige Obergrenze ausdrücklich nur für Wohnräume fest.
Sind Kautionsversicherungen dasselbe wie ein Mietkautionskonto?
Nein. Bürgschaften oder Garantien sind alternative Sicherungsformen mit eigenen Vertragskosten und Rückgriffsregeln; sie sind kein auf den Namen der Mieterschaft hinterlegtes Gelddepot nach Artikel 257e OR.
Quellen
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 257e (Sicherheiten durch den Mieter): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_e
- Bundesamt für Wohnungswesen – Broschüre «Wohnen in der Schweiz» (Deutsch): https://www.bwo.admin.ch/dam/de/sd-web/gDp2o24J3ojd/A5_wohnen_d_220825_web_DE.pdf
- Bundesamt für Wohnungswesen – Broschüre «Wohnen in der Schweiz»: https://www.bwo.admin.ch/de/broschuere-wohnen-in-der-schweiz
- Bundesamt für Wohnungswesen – Mietzinsdepots: https://www.bwo.admin.ch/dam/de/sd-web/OXUZGVbBFgsD/mietzinsdepots.pdf