Frais accessoires du bail En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Définition | Les frais accessoires rémunèrent les prestations du bailleur ou d'un tiers qui sont en rapport avec l'usage de la chose louée. |
| Convention spéciale | Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été spécialement convenu. |
| Dépenses effectives | Pour les habitations et locaux commerciaux, un décompte porte en principe sur les dépenses effectives liées à l'usage de la chose. |
| Consultation des justificatifs | À la demande du locataire, le bailleur doit lui permettre de consulter les pièces justificatives. |
| Décompte annuel | Lorsque les frais accessoires sont perçus sur la base d'un décompte, celui-ci doit être établi et présenté au moins une fois par an. |
| Forfait | Un forfait pour frais accessoires doit être fondé sur la moyenne de trois années. |
| Frais administratifs | Les frais administratifs liés à l'établissement du décompte peuvent être comptés selon le travail effectif ou les taux usuels. |
| Chauffage et eau chaude | Sont imputables les dépenses effectives directement liées à l'exploitation de l'installation de chauffage ou de préparation centrale d'eau chaude. |
| Coûts d'installation non imputables | La réparation et le renouvellement des installations ainsi que leurs intérêts et amortissements ne sont pas imputables comme frais de chauffage et d'eau chaude. |
| Solde après acomptes | Les soldes dus après des acomptes sous-estimés restent en général intégralement dus; une exception suppose des circonstances particulières créant une confiance légitime. |
| Délai de paiement en cas d'arriéré | Pour les habitations et locaux commerciaux, le délai de paiement fixé par écrit pour des loyers ou frais accessoires échus est d'au moins 30 jours. |
| Préavis après défaut de paiement | Après l'expiration du délai sans paiement, le bail d'une habitation ou d'un local commercial peut être résilié avec un préavis d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois. |
| Conseil | L'autorité de conciliation conseille locataires et bailleurs même en dehors d'une procédure de contestation. |
Seuls les frais spécialement convenus sont dus séparément
Selon l'art. 257a CO, les frais accessoires rémunèrent les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été spécialement convenu. Pour les habitations et les locaux commerciaux, il peut notamment s'agir des frais de chauffage, d'eau chaude et d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de l'utilisation de la chose.
La convention doit permettre d'identifier les catégories de frais perçues en plus du loyer net. Seuls les frais accessoires mentionnés dans le bail peuvent être facturés séparément. Les frais qui n'ont pas été spécialement convenus sont en principe compris dans le loyer. Les charges et contributions publiques liées à la chose elle-même, et non à son utilisation, incombent au bailleur selon l'art. 256b CO.
Acomptes, forfait ou frais compris dans le loyer
Avec des acomptes, le locataire verse régulièrement des avances. À la fin de la période comptable, elles sont imputées sur les frais effectifs; le décompte peut aboutir à un solde en faveur du bailleur ou du locataire. L'art. 4 OBLF impose au bailleur d'établir et de présenter ce décompte au moins une fois par an. La loi ne fixe pas de plafond général au paiement complémentaire. Selon la jurisprudence citée par l'Office fédéral du logement, les soldes résultant d'acomptes sous-estimés sont en général dus dans leur intégralité; une exception suppose des circonstances particulières ayant légitimement fait croire que le montant des acomptes était réaliste.
Les parties peuvent aussi convenir d'un forfait. Selon l'art. 4, al. 2, OBLF, il doit être fondé sur la moyenne de trois années. Un forfait ne fait en principe pas l'objet d'un solde annuel selon la consommation effective. Les frais accessoires peuvent enfin être inclus dans le loyer, ou les parties peuvent renoncer à leur perception.
Vérifier le décompte et les justificatifs
Pour les habitations et les locaux commerciaux, les dépenses effectives sont déterminantes lorsqu'un décompte est établi. L'art. 257b, al. 2, CO permet au locataire de consulter les pièces justificatives. Si le décompte annuel des frais de chauffage et d'eau chaude n'est pas détaillé, la facture doit indiquer expressément que le locataire peut demander un décompte détaillé. L'art. 8 OBLF autorise également le locataire ou son représentant à consulter les documents originaux pertinents et à demander des renseignements sur les stocks initial et final de combustibles.
Il est utile de comparer le décompte avec le bail, la clé de répartition convenue, les justificatifs et le décompte de l'année précédente. Les frais administratifs liés à l'établissement du décompte peuvent être comptés selon le travail effectif ou les taux usuels. Toute irrégularité devrait être signalée au bailleur de manière précise et prouvable. L'autorité cantonale de conciliation peut conseiller les parties même en dehors d'une procédure de contestation.
Chauffage et eau chaude
Selon l'art. 5 OBLF, sont imputables les dépenses effectives directement liées à l'exploitation de l'installation de chauffage ou de préparation centrale d'eau chaude. Elles comprennent notamment l'énergie consommée, l'électricité de fonctionnement, le nettoyage, les révisions périodiques, le détartrage, le relevé des consommations, l'entretien et le travail administratif lié à l'exploitation.
En revanche, l'art. 6 OBLF exclut des frais de chauffage et d'eau chaude les dépenses de réparation et de renouvellement des installations, ainsi que les intérêts et l'amortissement de ces installations. Cette distinction est essentielle: les frais courants d'exploitation peuvent constituer des frais accessoires s'ils ont été convenus, mais les investissements et les frais de maintien ne peuvent pas être transférés dans le décompte de chauffage.
Solde élevé et retard de paiement
Un solde inattendu n'est pas supprimé du seul fait que les acomptes étaient trop bas. Avant de payer, le locataire peut demander un décompte détaillé et les justificatifs, puis contester les postes obscurs ou non convenus. Il ne faut toutefois pas ignorer un délai de paiement en cours; un échelonnement ou un autre mode de paiement nécessite un accord.
En cas d'arriéré de loyer ou de frais accessoires échus, l'art. 257d CO permet au bailleur de fixer par écrit un délai de paiement et de menacer de résilier le bail. Pour une habitation ou un local commercial, ce délai est d'au moins 30 jours. Faute de paiement, le bail peut ensuite être résilié moyennant un préavis d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois. Vu ces conséquences, un décompte contesté doit être examiné rapidement et, si nécessaire, soumis à l'autorité de conciliation.
État du droit
Les art. 257a, 257b et 257d CO ainsi que les art. 4 à 8 OBLF présentés ici sont en vigueur et ont été vérifiés le 12 septembre 2026. Ces règles fédérales s'appliquent aux baux; le contrat concret, la catégorie de frais, le mode de décompte et les règles particulières concernant d'éventuels logements subventionnés doivent aussi être examinés. Les dispositions en vigueur traitées ici ne prévoient pas de régime transitoire actuel.
Questions fréquentes
Quels frais accessoires dois-je payer?
Uniquement les catégories spécialement convenues qui sont liées à l'usage de la chose louée. En cas de décompte, les dépenses effectives sont en principe déterminantes.
Le bailleur doit-il établir un décompte chaque année?
Oui, lorsque les frais accessoires sont perçus sur la base d'un décompte, celui-ci doit être établi et présenté au moins une fois par an.
Puis-je consulter les factures et justificatifs?
Oui. L'art. 257b, al. 2, CO permet au locataire de consulter les justificatifs. L'art. 8 OBLF précise ce droit pour les frais de chauffage et d'eau chaude.
Quelle différence existe-t-il entre acompte et forfait?
Les acomptes sont des avances imputées sur les frais effectifs. Le forfait n'est en principe pas soldé chaque année selon la consommation et doit reposer sur la moyenne de trois années.
Un solde élevé est-il nul parce que les acomptes étaient trop bas?
Non, pas pour ce seul motif. Le solde est en général dû; une exception n'entre en considération que si des circonstances particulières ont créé une confiance légitime dans le montant des acomptes.
Les réparations du chauffage peuvent-elles être facturées comme frais accessoires?
Non. La réparation et le renouvellement de l'installation ainsi que ses intérêts et amortissements ne sont pas imputables comme frais de chauffage et d'eau chaude.
Que se passe-t-il si des frais accessoires échus ne sont pas payés?
Le bailleur peut fixer par écrit un délai d'au moins 30 jours et menacer de résilier le bail. Après un défaut de paiement, le bail d'une habitation ou d'un local commercial peut être résilié avec un préavis d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois.
Sources
- Fedlex – Code des obligations, art. 256b (charges et contributions publiques): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_256_b
- Fedlex – Code des obligations, art. 257a (frais accessoires en général): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_257_a
- Fedlex – Code des obligations, art. 257b (habitations et locaux commerciaux): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_257_b
- Fedlex – Code des obligations, art. 257d (demeure du locataire): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_257_d
- Fedlex – OBLF, art. 4 (décompte et forfait): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/fr#art_4
- Fedlex – OBLF, art. 5 (frais de chauffage et d'eau chaude imputables): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/fr#art_5
- Fedlex – OBLF, art. 6 (coûts d'installation non imputables): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/fr#art_6
- Fedlex – OBLF, art. 8 (décompte détaillé et documents originaux): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1990/835_835_835/fr#art_8
- Office fédéral du logement – Questions de droit du bail sur les frais accessoires et l'énergie: https://www.bwo.admin.ch/fr/logement-et-penurie-d-energie