Sous-location : consentement, limites et risques de résiliation En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Principe | Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. |
| Communication des conditions | Le consentement peut être refusé si le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location. |
| Conditions abusives | Le consentement peut être refusé si les conditions de la sous-location sont abusives par rapport à celles du bail principal. |
| Inconvénients majeurs | Le consentement peut être refusé si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. |
| Garantie du locataire principal | Le locataire principal garantit que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. |
| Intervention directe | Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire afin de l'obliger à respecter l'usage autorisé. |
| Intention de retour | En cas de sous-location totale, la vague possibilité de réutiliser un jour le logement ne suffit pas; une perspective concrète de retour est en principe requise. |
| Risque de résiliation | Une résiliation anticipée peut intervenir après une protestation écrite restée sans effet lorsqu'un motif légal de refus aurait existé. |
| Protestation écrite | Une résiliation anticipée pour violation grave des devoirs de diligence suppose en principe une protestation écrite selon l'art. 257f CO. |
| Droit public | Le droit public cantonal ou communal peut imposer des restrictions supplémentaires aux locations répétées de courte durée. |
| Autorité de conciliation | Pour les habitations et locaux commerciaux, une tentative de conciliation devant une autorité paritaire précède en principe la procédure judiciaire. |
| Votation de 2024 | La modification du droit du bail concernant la sous-location a été rejetée le 24 novembre 2024 et n'est pas entrée en vigueur. |
Demander le consentement avant la sous-location
Selon l'art. 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. La règle concerne aussi bien les logements que les locaux commerciaux. Le consentement doit être demandé avant que le sous-locataire prenne possession des lieux. Pour conserver une preuve, il est prudent de présenter une demande écrite indiquant notamment l'identité du sous-locataire, les locaux concernés, le sous-loyer, les frais accessoires, l'usage prévu et la durée envisagée.
La modification législative adoptée en 2023 pour durcir les règles de la sous-location a été rejetée lors de la votation populaire du 24 novembre 2024 et n'est pas entrée en vigueur. La version actuelle de l'art. 262 CO reste donc déterminante; elle ne prévoit notamment aucune durée maximale générale de deux ans. Les accords contractuels et les circonstances du cas concret doivent néanmoins être examinés.
Trois motifs légaux de refus
Le bailleur ne peut pas refuser librement son consentement. L'art. 262, al. 2, CO prévoit trois motifs: le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location; ces conditions sont abusives par rapport à celles du bail principal; ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
Le caractère abusif des conditions dépend d'une comparaison concrète avec le bail principal. Un sous-loyer supérieur n'est pas à lui seul décisif lorsqu'il faut tenir compte de prestations supplémentaires ou de l'utilisation de meubles. En revanche, un bénéfice sans justification objective ou un usage contraire au bail principal peut s'opposer au consentement. L'examen ne peut pas être remplacé par un pourcentage forfaitaire.
Le locataire principal reste garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire pour l'obliger à respecter cet usage. Le contrat de sous-location ne supprime donc aucune obligation découlant du bail principal.
Sous-location totale et intention de réintégrer les lieux
En cas de sous-location totale, l'intention de réintégrer les lieux est importante. Dans l'ATF 138 III 59, le Tribunal fédéral a jugé que la vague possibilité de réutiliser un jour le logement ne suffit pas. Une mise à disposition totale et durable, sans perspective concrète de retour, peut détourner l'institution de la sous-location de son but.
L'appréciation peut différer lorsque la sous-location n'est que partielle et que le locataire principal continue lui-même à utiliser le logement. L'usage effectivement convenu, la durée, les conditions communiquées et les éventuels inconvénients pour le bailleur restent déterminants dans chaque cas.
Locations de courte durée et droit public
L'art. 262 CO s'applique aussi aux sous-locations répétées de courte durée proposées sur des plateformes de réservation. En complément, les cantons et les communes peuvent agir par le droit public, notamment dans les domaines de l'aménagement du territoire, de la construction, des activités commerciales, de la police du feu ou des taxes. Le consentement donné sur le plan du droit privé ne remplace donc pas une éventuelle autorisation administrative et n'écarte pas les restrictions locales.
La résiliation n'est pas automatique
L'absence de consentement n'entraîne pas automatiquement une résiliation immédiate dans tous les cas. Selon l'ATF 134 III 300, une résiliation anticipée peut notamment entrer en considération lorsque le locataire ne réagit pas à une protestation écrite du bailleur et que ce dernier aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262, al. 2, CO pour refuser la sous-location. L'art. 257f CO exige en principe une protestation écrite et que le maintien du bail soit devenu insupportable pour la résiliation anticipée fondée sur une violation des devoirs de diligence.
La validité et le caractère non abusif d'une résiliation ordinaire ou anticipée dépendent du déroulement concret. Les délais et la notification d'un congé doivent être vérifiés sans attendre. Dans les litiges concernant des habitations ou des locaux commerciaux, une tentative de conciliation devant l'autorité paritaire précède en principe la procédure judiciaire.
État du droit
Les art. 262 et 257f CO ainsi que les règles exposées ici sont en vigueur et ont été vérifiés le 12 septembre 2026. Le projet rejeté en 2024 n'a créé aucun régime transitoire. Dans un cas concret, il faut également tenir compte du bail principal, d'un éventuel contrat-cadre et du droit public cantonal ou communal applicable.
Questions fréquentes
Peut-on sous-louer la totalité d'un logement?
Oui, avec le consentement du bailleur. En cas de sous-location totale, il faut en principe une intention concrète de réintégrer le logement dans un avenir prévisible.
Le bailleur peut-il refuser son consentement sans motif?
Non. L'art. 262, al. 2, CO prévoit trois motifs: absence de communication des conditions, conditions abusives ou inconvénients majeurs.
La demande doit-elle être faite par écrit?
La version actuelle de l'art. 262 CO n'impose pas de forme particulière à la demande. La forme écrite est néanmoins vivement recommandée pour conserver une preuve.
Existe-t-il aujourd'hui une durée maximale générale de deux ans?
Non. Le projet introduisant une nouvelle règle de deux ans a été rejeté en 2024. L'art. 262 CO en vigueur ne prévoit pas cette limite générale.
Qui répond d'un usage contraire au bail principal?
Le locataire principal reste responsable envers le bailleur. Celui-ci peut également s'adresser directement au sous-locataire pour faire respecter l'usage autorisé.
Une sous-location sans consentement entraîne-t-elle automatiquement la résiliation?
Non. Pour une résiliation anticipée, il faut notamment examiner la protestation écrite, l'existence d'un motif légal de refus et le caractère insupportable du maintien du bail.
Sources
- Fedlex – Code des obligations, art. 262 (sous-location): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_262
- Fedlex – Code des obligations, art. 257f (diligence et égards): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_257_f
- Tribunal fédéral – ATF 138 III 59 (intention de réintégrer les lieux): https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-III-59%3Afr&lang=fr&type=show_document
- Tribunal fédéral – ATF 134 III 300 (résiliation en cas de sous-location illicite): https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-III-300%3Afr&lang=fr&type=show_document
- Office fédéral du logement – Droit du bail et locations de courte durée: https://www.bwo.admin.ch/fr/base-juridique-droit-du-bail
- Office fédéral du logement – Droit du bail et procédure de conciliation: https://www.bwo.admin.ch/fr/droit-du-bail
- Office fédéral du logement – Rejet des projets sur la sous-location et le besoin propre: https://www.bwo.admin.ch/fr/nsb?id=103616