Défauts de la chose louée et réduction du loyer En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Obligation du bailleur | Le bailleur doit délivrer et entretenir la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée. |
| Menus travaux | Le locataire assume selon l’usage local les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal. |
| Avis des défauts | Le locataire doit signaler les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier et répond du dommage causé par l’omission de cet avis. |
| Droits en cas de défaut | Le locataire peut notamment exiger la remise en état, une réduction proportionnelle, des dommages-intérêts et, pour un immeuble, consigner le loyer. |
| Défaut grave | Si un défaut connu qui exclut ou entrave considérablement l’usage d’un immeuble n’est pas éliminé dans un délai convenable, le locataire peut résilier avec effet immédiat. |
| Réparation aux frais du bailleur | Après l’expiration sans effet d’un délai convenable, le locataire peut remédier aux frais du bailleur à un défaut qui restreint l’usage sans l’entraver considérablement. |
| Période de réduction | La réduction du loyer court de la connaissance du défaut par le bailleur jusqu’à l’élimination de celui-ci. |
| Demande ultérieure | La réduction peut encore être demandée après l’élimination du défaut ou après la fin du bail. |
| Dommages-intérêts | Le bailleur doit réparer le dommage causé par le défaut s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. |
| Consignation | La consignation des loyers à échoir suppose un délai raisonnable fixé par écrit, une menace de consignation et un avis écrit au bailleur. |
| Délai après consignation | Les prétentions doivent être portées devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné. |
| Autorité de conciliation | Pour les habitations et locaux commerciaux, l’autorité de conciliation en matière de bail est composée de manière paritaire. |
Quand y a-t-il un défaut?
Selon l’art. 256 CO, le bailleur doit délivrer la chose à la date convenue dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et l’entretenir dans cet état. L’existence d’un défaut s’apprécie donc au regard de l’état convenu dans le contrat et de l’atteinte effective à l’usage. Ces règles concernent les choses louées en général; certaines règles de procédure visent spécialement les habitations et les locaux commerciaux.
Le locataire doit assumer, conformément à l’usage local, les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose. Il doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. S’il omet de les signaler, il répond du dommage qui en résulte pour le bailleur. Un avis écrit permettant d’établir sa réception est donc utile en pratique.
Droits du locataire
Lorsque des défauts non imputables au locataire apparaissent et que celui-ci n’est pas tenu d’y remédier à ses frais, l’art. 259a CO lui accorde plusieurs droits. Il peut demander la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer et des dommages-intérêts si le bailleur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer aux conditions légales. Ces moyens ont des fonctions différentes et ne doivent pas être confondus.
Si le bailleur connaît le défaut et n’y remédie pas dans un délai convenable, le locataire peut résilier le bail avec effet immédiat lorsque le défaut exclut ou entrave considérablement l’usage d’un immeuble. Lorsque le défaut restreint l’usage sans l’entraver considérablement, le locataire peut y remédier aux frais du bailleur conformément à l’art. 259b CO. Le choix du moyen dépend donc notamment de la gravité du défaut et de l’expiration d’un délai convenable.
Réduction du loyer
Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer. La période déterminante commence, selon l’art. 259d CO, lorsque le bailleur a eu connaissance du défaut et prend fin lorsque celui-ci est éliminé. La loi ne fixe aucun pourcentage général: la réduction doit correspondre à l’importance et à la durée de la diminution concrète de l’usage.
L’ATF 142 III 557 précise que la réduction peut encore être demandée après l’élimination du défaut ou après la fin du bail. Le calcul reste toutefois limité à la période comprise entre la connaissance du défaut par le bailleur et son élimination, au plus tard jusqu’à la fin du bail. Il est donc important de conserver les preuves de l’avis, de la durée et des conséquences du défaut.
La réduction doit être distinguée des dommages-intérêts. En vertu de l’art. 259e CO, le bailleur doit réparer le dommage causé par le défaut s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. La réduction compense en revanche la diminution de l’usage de la chose et ne suppose pas une faute du bailleur.
Consigner correctement le loyer
Le locataire ne doit pas simplement cesser de payer le loyer. S’il demande la réparation d’un défaut d’un immeuble, il doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable et peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès de l’office désigné par le canton les loyers à échoir. Il doit aussi aviser par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers régulièrement consignés sont réputés payés.
Le locataire doit faire valoir ses prétentions contre le bailleur auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné. À défaut, les loyers consignés reviennent au bailleur. La consignation constitue ainsi un moyen légal de pression en vue de la réparation; elle ne remplace pas l’ouverture de la procédure dans le délai prévu.
Autorité compétente et voies de droit
Les litiges relatifs aux baux d’habitations et de locaux commerciaux sont soumis à une autorité de conciliation composée de manière paritaire. L’autorité compétente est déterminée selon le droit cantonal et le for prévu par la loi. En l’absence d’accord, l’autorisation de procéder, l’action et les recours suivent le Code de procédure civile suisse ainsi que l’organisation judiciaire cantonale.
Les art. 256, 257g et 259–259h CO exposés ici sont en vigueur et ont été vérifiés le 12 septembre 2026. Aucun mécanisme transitoire général particulier ne s’applique à cette matière; le contrat concret, le défaut, son signalement et le respect des délais demeurent déterminants.
Questions fréquentes
À partir de quand le loyer peut-il être réduit en raison d’un défaut?
À partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut. La période de réduction prend en principe fin lorsque le défaut est éliminé.
La loi prévoit-elle des pourcentages fixes de réduction?
Non. La réduction doit être proportionnelle à l’atteinte concrète à l’usage de la chose et à sa durée.
Peut-on demander la réduction seulement après la réparation?
Oui. Selon le Tribunal fédéral, elle peut encore être demandée après l’élimination du défaut ou après la fin du bail.
Le locataire peut-il simplement cesser de payer le loyer?
Non. La consignation exige un délai écrit raisonnable, une menace et un avis écrit; elle doit être effectuée auprès de l’office désigné par le canton.
Quel délai court après la première consignation?
Les prétentions doivent être portées devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné.
Qui paie les petites réparations?
Le locataire supporte, conformément à l’usage local, les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal.
Sources
- Fedlex – Code des obligations, art. 256 (état de la chose louée): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_256
- Fedlex – Code des obligations, art. 257g (avis des défauts): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_257_g
- Fedlex – Code des obligations, art. 259 (menus travaux): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_259
- Fedlex – Code des obligations, art. 259a (droits du locataire): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_259_a
- Fedlex – Code des obligations, art. 259b (remise en état et résiliation): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_259_b
- Fedlex – Code des obligations, art. 259d (réduction du loyer): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_259_d
- Fedlex – Code des obligations, art. 259e (dommages-intérêts): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_259_e
- Fedlex – Code des obligations, art. 259g (consignation): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_259_g
- Fedlex – Code des obligations, art. 259h (délai de 30 jours): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_259_h
- Tribunal fédéral – ATF 142 III 557 (demande ultérieure de réduction): https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-557%3Afr&lang=fr&type=show_document
- Office fédéral du logement – Droit du bail et autorités de conciliation: https://www.bwo.admin.ch/fr/droit-du-bail