Mängel der Mietsache und Mietzinsherabsetzung In Kraft
Wesentliche Fakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Pflicht der Vermieterschaft | Die Vermieterschaft muss die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten. |
| Kleiner Unterhalt | Kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen trägt die Mieterschaft nach Ortsgebrauch selbst. |
| Meldepflicht | Mängel, welche die Mieterschaft nicht selbst beseitigen muss, sind der Vermieterschaft zu melden; für Schäden aus unterlassener Meldung haftet die Mieterschaft. |
| Mängelrechte | Bei nicht selbst verantworteten Mängeln kommen Beseitigung, verhältnismässige Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz und bei unbeweglichen Sachen eine Hinterlegung in Betracht. |
| Schwerer Mangel | Wird ein bekannter, erheblich beeinträchtigender Mangel nicht innert angemessener Frist behoben, kann die Mieterschaft einer unbeweglichen Sache fristlos kündigen. |
| Beseitigung auf Kosten | Ein nicht erheblich beeinträchtigender Mangel kann nach unbenutztem Ablauf einer angemessenen Frist auf Kosten der Vermieterschaft beseitigt werden. |
| Zeitraum der Herabsetzung | Die Mietzinsherabsetzung läuft ab Kenntnis der Vermieterschaft vom Mangel bis zu dessen Behebung. |
| Spätere Geltendmachung | Der Herabsetzungsanspruch kann auch nach Behebung des Mangels oder nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden. |
| Schadenersatz | Für einen durch den Mangel verursachten Schaden haftet die Vermieterschaft, sofern sie nicht beweist, dass sie kein Verschulden trifft. |
| Hinterlegung | Die Hinterlegung künftig fälliger Mietzinse setzt eine schriftliche angemessene Frist, die Androhung und eine schriftliche Ankündigung der Hinterlegung voraus. |
| Frist nach Hinterlegung | Die Ansprüche müssen innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht werden. |
| Schlichtungsbehörde | Bei Wohn- und Geschäftsräumen behandelt eine paritätisch zusammengesetzte Schlichtungsbehörde mietrechtliche Streitigkeiten. |
Was als Mangel zählt
Nach Art. 256 OR muss die Vermieterschaft die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem Zustand übergeben und erhalten, der zum vorausgesetzten Gebrauch tauglich ist. Ob ein Mangel vorliegt, richtet sich deshalb nach dem vertraglich geschuldeten Zustand und der tatsächlichen Beeinträchtigung der Nutzung. Die Regeln gelten nicht nur für Wohnungen, sondern grundsätzlich auch für andere Mietobjekte; einzelne Verfahrensregeln beziehen sich besonders auf Wohn- und Geschäftsräume.
Kleine Reinigungen oder Ausbesserungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören, muss die Mieterschaft nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten erledigen. Weitergehende Mängel, die sie nicht selbst zu beseitigen hat, muss sie der Vermieterschaft melden. Unterbleibt die Meldung, haftet die Mieterschaft für den daraus entstehenden Schaden. Eine nachweisbare schriftliche Anzeige ist daher praktisch wichtig.
Ansprüche bei einem Mangel
Entstehen Mängel, welche die Mieterschaft weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, stehen ihr nach Art. 259a OR mehrere Ansprüche zur Verfügung. Sie kann die Beseitigung des Mangels, eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses und – wenn die Vermieterschaft ihr fehlendes Verschulden nicht beweist – Schadenersatz verlangen. Bei unbeweglichen Sachen kommt unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Hinterlegung künftiger Mietzinse hinzu. Diese Ansprüche erfüllen unterschiedliche Zwecke und dürfen nicht miteinander verwechselt werden.
Kennt die Vermieterschaft den Mangel und behebt sie ihn nicht innert angemessener Frist, kann die Mieterschaft bei einem Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit einer unbeweglichen Sache ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt, fristlos kündigen. Vermindert der Mangel die Tauglichkeit, ohne sie erheblich zu beeinträchtigen, kann die Mieterschaft ihn nach Art. 259b OR auf Kosten der Vermieterschaft beseitigen lassen. Welche Reaktion zulässig ist, hängt damit wesentlich von der Schwere des Mangels und vom Ablauf einer angemessenen Frist ab.
Mietzinsherabsetzung
Wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, kann die Mieterschaft eine entsprechende Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Der massgebende Zeitraum beginnt nach Art. 259d OR, sobald die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, und endet mit dessen Behebung. Die gesetzliche Regel nennt keinen festen Prozentsatz; die Höhe muss dem Ausmass und der Dauer der konkreten Gebrauchseinbusse entsprechen.
BGE 142 III 557 stellt klar, dass der Herabsetzungsanspruch auch noch nach der Beseitigung des Mangels oder nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden kann. Die zeitliche Berechnung bleibt dennoch auf den Zeitraum ab Kenntnis der Vermieterschaft bis zur Behebung beziehungsweise längstens bis zum Ende des Mietverhältnisses begrenzt. Belege zur Anzeige, zur Dauer und zu den Auswirkungen des Mangels sind für die Durchsetzung deshalb wichtig.
Die Herabsetzung ist von Schadenersatz zu unterscheiden. Nach Art. 259e OR muss die Vermieterschaft einen durch den Mangel verursachten Schaden ersetzen, wenn sie nicht beweist, dass sie kein Verschulden trifft. Eine Mietzinsherabsetzung gleicht dagegen die verminderte Gebrauchstauglichkeit aus und setzt kein Verschulden der Vermieterschaft voraus.
Mietzins korrekt hinterlegen
Die Mieterschaft darf den Mietzins nicht einfach eigenmächtig zurückbehalten. Wer bei einer unbeweglichen Sache die Beseitigung eines Mangels verlangt, muss der Vermieterschaft nach Art. 259g OR schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann für den unbenutzten Fristablauf die Hinterlegung künftig fälliger Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle androhen. Auch die tatsächliche Hinterlegung muss der Vermieterschaft schriftlich angekündigt werden. Ordnungsgemäss hinterlegte Mietzinse gelten als bezahlt.
Nach Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses muss die Mieterschaft ihre Ansprüche innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde geltend machen. Geschieht dies nicht, fallen die hinterlegten Mietzinse der Vermieterschaft zu. Die Hinterlegung ist daher ein gesetzlich geregeltes Druckmittel zur Mängelbeseitigung, kein Ersatz für die fristgerechte Einleitung des Verfahrens.
Zuständigkeit und Rechtsmittel
Für Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen bestehen paritätisch zusammengesetzte Schlichtungsbehörden. Zuständig ist die nach kantonalem Recht bestimmte Behörde am gesetzlich vorgesehenen Ort. Kommt keine Einigung zustande, richten sich Klagebewilligung, Klage und Rechtsmittel nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung und dem kantonalen Instanzenzug.
Für die hier dargestellten, am 12. September 2026 geltenden Bestimmungen der Art. 256, 257g und 259–259h OR besteht kein besonderer allgemeiner Übergangsmechanismus. Entscheidend sind der konkrete Vertrag, der Mangel, seine Anzeige und die eingehaltenen Fristen.
Häufige Fragen
Ab wann kann der Mietzins wegen eines Mangels herabgesetzt werden?
Ab dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat. Der Herabsetzungszeitraum endet grundsätzlich mit der Behebung des Mangels.
Gibt das Gesetz feste Prozentsätze für die Herabsetzung vor?
Nein. Die Herabsetzung muss der konkreten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit und ihrer Dauer entsprechen.
Kann die Herabsetzung erst nach der Reparatur verlangt werden?
Ja. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann der Anspruch auch nach der Behebung des Mangels oder nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden.
Darf die Mieterschaft den Mietzins einfach nicht mehr bezahlen?
Nein. Eine Hinterlegung ist nur nach schriftlicher Fristsetzung, Androhung und Ankündigung bei der vom Kanton bezeichneten Stelle zulässig; korrekt hinterlegte Mietzinse gelten als bezahlt.
Welche Frist gilt nach der ersten Mietzinshinterlegung?
Die Ansprüche müssen innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht werden.
Wer muss kleine Reparaturen bezahlen?
Kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen muss die Mieterschaft nach Ortsgebrauch selbst tragen.
Quellen
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 256 (Zustand der Mietsache): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_256
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 257g (Meldepflicht): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_g
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 259 (kleiner Unterhalt): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_259
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 259a (Ansprüche bei Mängeln): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_259_a
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 259b (Selbsthilfe und Kündigung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_259_b
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 259d (Mietzinsherabsetzung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_259_d
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 259e (Schadenersatz): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_259_e
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 259g (Hinterlegung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_259_g
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 259h (30-Tage-Frist): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_259_h
- Bundesgericht – BGE 142 III 557 (spätere Geltendmachung der Herabsetzung): https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-557%3Ade&lang=de&type=show_document
- Bundesamt für Wohnungswesen – Mietrecht und Schlichtungsbehörden: https://www.bwo.admin.ch/de/mietrecht