Difetti della cosa locata e riduzione della pigione In vigore
Fatti essenziali
| Punto | Valore |
|---|---|
| Obbligo del locatore | Il locatore deve consegnare e mantenere la cosa in uno stato idoneo all'uso cui è destinata. |
| Piccoli lavori | Il conduttore provvede, conformemente all'uso locale, ai lavori di pulitura o di riparazione necessari all'ordinaria manutenzione. |
| Avviso dei difetti | Il conduttore deve segnalare i difetti che non è tenuto a eliminare e risponde del danno derivante dall'omissione dell'avviso. |
| Diritti in caso di difetto | Il conduttore può in particolare esigere l'eliminazione, una riduzione proporzionale, il risarcimento dei danni e, per un immobile, depositare la pigione. |
| Difetto grave | Se un difetto conosciuto che esclude o pregiudica notevolmente l'uso di un immobile non è eliminato entro un termine ragionevole, il conduttore può disdire con effetto immediato. |
| Eliminazione a spese del locatore | Scaduto infruttuosamente un termine ragionevole, il conduttore può eliminare a spese del locatore un difetto che limita l'uso senza pregiudicarlo notevolmente. |
| Periodo di riduzione | La riduzione della pigione decorre dalla conoscenza del difetto da parte del locatore fino alla sua eliminazione. |
| Domanda successiva | La riduzione può essere chiesta anche dopo l'eliminazione del difetto o dopo la fine della locazione. |
| Risarcimento dei danni | Il locatore deve risarcire il danno cagionato dal difetto se non prova di essere esente da colpa. |
| Deposito | Il deposito delle pigioni future presuppone un termine ragionevole fissato per scritto, la comminatoria del deposito e un avviso scritto al locatore. |
| Termine dopo il deposito | Le pretese devono essere fatte valere presso l'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata. |
| Autorità di conciliazione | Per le abitazioni e i locali commerciali, l'autorità di conciliazione in materia di locazione è composta pariteticamente. |
Quando esiste un difetto?
Secondo l'art. 256 CO, il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito in stato idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla in tale stato. L'esistenza di un difetto si valuta quindi in base allo stato convenuto nel contratto e alla limitazione effettiva dell'uso. Queste regole riguardano in generale le cose locate; alcune regole procedurali si applicano in particolare alle abitazioni e ai locali commerciali.
Il conduttore deve provvedere, conformemente all'uso locale, ai lavori di pulitura o di riparazione necessari all'ordinaria manutenzione della cosa. Deve inoltre segnalare al locatore i difetti che non è tenuto a eliminare da sé. Se omette di avvisarlo, risponde del danno che ne deriva al locatore. In pratica è quindi opportuno un avviso scritto di cui si possa provare la ricezione.
Diritti del conduttore
Se sopravvengono difetti non imputabili al conduttore e che questi non deve eliminare a proprie spese, l'art. 259a CO gli riconosce più rimedi. Può chiedere l'eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale della pigione e il risarcimento dei danni, a meno che il locatore provi di essere esente da colpa. Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione alle condizioni previste dalla legge. Questi rimedi hanno funzioni diverse e non vanno confusi.
Se il locatore conosce il difetto e non lo elimina entro un termine ragionevole, il conduttore può disdire il contratto con effetto immediato quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità all'uso di un immobile. Se il difetto limita l'uso senza pregiudicarlo notevolmente, il conduttore può farlo eliminare a spese del locatore conformemente all'art. 259b CO. La scelta del rimedio dipende quindi soprattutto dalla gravità del difetto e dalla scadenza infruttuosa di un termine ragionevole.
Riduzione della pigione
Se il difetto pregiudica o limita l'idoneità all'uso cui la cosa è destinata, il conduttore può esigere una riduzione proporzionale della pigione. Secondo l'art. 259d CO, il periodo determinante inizia quando il locatore ha avuto conoscenza del difetto e termina con la sua eliminazione. La legge non stabilisce una percentuale generale: la riduzione deve corrispondere all'importanza e alla durata della concreta limitazione dell'uso.
La DTF 142 III 557 precisa che la riduzione può essere domandata anche dopo l'eliminazione del difetto o dopo la fine della locazione. Il calcolo resta tuttavia limitato al periodo compreso tra la conoscenza del difetto da parte del locatore e la sua eliminazione, al più tardi fino alla fine della locazione. È quindi importante conservare le prove dell'avviso, della durata e delle conseguenze del difetto.
La riduzione va distinta dal risarcimento dei danni. In virtù dell'art. 259e CO, il locatore deve risarcire il danno cagionato dal difetto se non prova di essere esente da colpa. La riduzione compensa invece la diminuzione dell'uso della cosa e non presuppone una colpa del locatore.
Depositare correttamente la pigione
Il conduttore non può semplicemente cessare di pagare la pigione. Se chiede l'eliminazione di un difetto di un immobile, deve fissare per scritto al locatore un termine ragionevole e può avvertirlo che, se il difetto non sarà eliminato entro tale termine, depositerà presso l'ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Deve inoltre comunicare per scritto al locatore la propria intenzione di depositare le pigioni. Le pigioni depositate correttamente si reputano pagate.
Il conduttore deve far valere le sue pretese contro il locatore presso l'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata. Se non lo fa, le pigioni depositate spettano al locatore. Il deposito costituisce quindi uno strumento legale volto a ottenere l'eliminazione del difetto, ma non sostituisce l'avvio della procedura entro il termine previsto.
Autorità competente e rimedi giuridici
Le controversie in materia di locazione di abitazioni e locali commerciali sono precedute da una procedura davanti a un'autorità di conciliazione composta pariteticamente. L'autorità competente è determinata dal diritto cantonale e dal foro previsto dalla legge. In mancanza di accordo, l'autorizzazione ad agire, l'azione e i rimedi giuridici seguono il Codice di procedura civile svizzero e l'organizzazione giudiziaria cantonale.
Gli art. 256, 257g e 259-259h CO qui esposti sono in vigore e sono stati verificati il 12 settembre 2026. Non esiste per questa materia un particolare regime transitorio generale; restano determinanti il contratto concreto, il difetto, il suo annuncio e il rispetto dei termini.
Domande frequenti
Da quando si può ridurre la pigione a causa di un difetto?
Dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto. Il periodo di riduzione termina di regola quando il difetto è eliminato.
La legge prevede percentuali fisse di riduzione?
No. La riduzione deve essere proporzionale alla concreta limitazione dell'uso della cosa e alla sua durata.
Si può chiedere la riduzione soltanto dopo la riparazione?
Sì. Secondo il Tribunale federale, può essere chiesta anche dopo l'eliminazione del difetto o dopo la fine della locazione.
Il conduttore può semplicemente smettere di pagare la pigione?
No. Il deposito richiede un termine scritto ragionevole, una comminatoria e un avviso scritto e va effettuato presso l'ufficio designato dal Cantone.
Quale termine decorre dopo il primo deposito?
Le pretese devono essere fatte valere presso l'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata.
Chi paga le piccole riparazioni?
Il conduttore sostiene, conformemente all'uso locale, i lavori di pulitura o di riparazione necessari all'ordinaria manutenzione.
Fonti
- Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 256 (stato della cosa locata): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_256
- Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 257g (avviso dei difetti): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_257_g
- Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259 (piccoli lavori): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259
- Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259a (diritti del conduttore): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_a
- Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259b (eliminazione e disdetta): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_b
- Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259d (riduzione della pigione): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_d
- Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259e (risarcimento dei danni): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_e
- Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259g (deposito): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_g
- Fedlex - Codice delle obbligazioni, art. 259h (termine di 30 giorni): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_259_h
- Tribunale federale - DTF 142 III 557 (domanda successiva di riduzione): https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/it/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-557%3Ait&lang=it&type=show_document
- Ufficio federale delle abitazioni - Diritto di locazione e autorità di conciliazione: https://www.bwo.admin.ch/it/diritto-di-locazione