Retard de paiement et résiliation du bail En vigueur
Faits essentiels
| Point | Valeur |
|---|---|
| Condition préalable | La procédure suppose qu'après réception de la chose, le locataire soit en retard pour payer un loyer ou des frais accessoires échus. |
| Délai écrit | Avant de résilier, le bailleur doit fixer par écrit un délai de paiement et menacer de résilier le bail si ce délai n'est pas respecté. |
| Délai minimal général | En dehors des baux d'habitations ou de locaux commerciaux, le délai de paiement est d'au moins dix jours. |
| Habitations et locaux commerciaux | Pour les habitations et les locaux commerciaux, le délai de paiement est d'au moins 30 jours. |
| Autres choses louées | Après l'expiration infructueuse du délai, les baux portant sur d'autres choses que des habitations ou locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat. |
| Préavis pour les locaux | Le bail d'une habitation ou d'un local commercial peut être résilié avec un préavis d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois. |
| Formule officielle | Le bailleur doit notifier le congé d'une habitation ou d'un local commercial au moyen d'une formule agréée par le canton. |
| Logement de la famille | Pour un logement familial, le délai de paiement assorti de la menace et le congé doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré. |
| Nullité | Le congé est nul lorsque les règles légales de forme ou de notification des art. 266l à 266n CO ne sont pas respectées. |
| Délai de contestation | Le locataire doit en principe contester le congé devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant sa réception. |
| Pas de prolongation du bail | La prolongation du bail est exclue lorsque le congé a été donné en raison d'un retard de paiement selon l'art. 257d CO. |
| Autre mode de paiement | Les parties peuvent convenir d'un autre mode de paiement, par exemple d'un échelonnement; aucune prolongation légale générale n'est actuellement prévue. |
| Paiement tardif | Dans une décision publiée officiellement, un paiement intervenu deux jours après l'échéance du délai supplémentaire a été considéré comme tardif. |
| Procédure de conciliation | Dans les litiges civils relatifs aux baux d'habitations ou de locaux commerciaux, la procédure au fond est en principe précédée d'une tentative de conciliation. |
Quand l'art. 257d CO est applicable
La procédure spéciale pour retard de paiement suppose que le locataire ait reçu la chose louée et soit en retard pour payer un loyer ou des frais accessoires échus. Le bailleur ne peut pas résilier immédiatement. Il doit d'abord fixer par écrit un délai de paiement et indiquer expressément qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
La sommation devrait désigner le montant impayé et les périodes concernées de manière à permettre au locataire de reconnaître quel paiement évite le congé. Si la dette, son exigibilité ou une compensation est contestée, le locataire devrait soulever immédiatement son objection de manière prouvable et consulter rapidement un spécialiste ou l'autorité de conciliation. La simple contestation ne suspend pas automatiquement un délai en cours.
Dix ou trente jours pour payer
Pour les baux autres que ceux d'habitations ou de locaux commerciaux, le délai écrit prévu par l'art. 257d, al. 1, CO est d'au moins dix jours. Pour les habitations et les locaux commerciaux, le délai minimal est de 30 jours. La sommation doit clairement associer ce délai à la menace de résiliation en cas de paiement tardif ou incomplet.
Le montant exigé doit être payé intégralement dans le délai fixé. Dans une décision cantonale publiée par l'Office fédéral du logement, un paiement intervenu deux jours après l'échéance du délai supplémentaire a été jugé tardif. La décision précise aussi qu'une exception de compensation doit avoir été invoquée avant la résiliation pour retard de paiement pour pouvoir être opposée aux loyers impayés. Le début du délai, la date du paiement et le contenu de la sommation doivent donc être documentés avec soin.
Résiliation après l'expiration du délai
Si le paiement complet n'intervient pas dans le délai, le bailleur peut résilier le bail conformément à l'art. 257d, al. 2, CO. Pour une chose qui n'est ni une habitation ni un local commercial, la résiliation peut intervenir avec effet immédiat. Pour une habitation ou un local commercial, le bailleur doit respecter un préavis d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois.
Les parties peuvent convenir d'un autre mode de paiement ou d'un échelonnement. À propos des frais accessoires impayés, l'Office fédéral du logement rappelle qu'une telle solution suppose un accord; il n'existe actuellement aucune prolongation légale générale du délai ordinaire. Tout accord devrait être formulé clairement et de manière prouvable avant l'expiration du délai.
Forme du congé et logement de la famille
Le bailleur doit notifier le congé d'une habitation ou d'un local commercial par écrit au moyen d'une formule agréée par le canton, conformément à l'art. 266l CO. Lorsqu'il s'agit du logement de la famille, le délai de paiement assorti d'une menace de résiliation et le congé doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré.
L'art. 266o CO prévoit que le congé est nul si les règles de forme ou de notification des art. 266l à 266n CO ne sont pas respectées. L'effet d'un défaut concret dépend de la prescription légale violée; les documents et les preuves de notification doivent donc être conservés intégralement.
Contestation et prolongation du bail
Le locataire qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant sa réception, conformément à l'art. 273, al. 1, CO. Dans les litiges civils relatifs aux baux d'habitations ou de locaux commerciaux, une tentative de conciliation précède en principe la procédure au fond. Le délai doit être respecté même si les parties discutent encore du paiement ou du maintien du bail.
La prolongation du bail est exclue par l'art. 272a, al. 1, let. a, CO lorsque le congé a été donné en raison de la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Il faut distinguer cette exclusion de l'examen des conditions légales du congé, des règles de forme et des objections invoquées dans le cas concret.
État du droit
Les art. 257d, 266l, 266n, 266o, 272a et 273 CO présentés ici sont en vigueur et ont été vérifiés le 12 septembre 2026. Il s'agit de droit fédéral. Les cantons désignent notamment l'autorité de conciliation compétente et mettent à disposition les formules de congé agréées; cela ne transforme pas les règles matérielles fédérales en droit cantonal. Les dispositions en vigueur traitées ici ne prévoient pas de régime transitoire actuel.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il résilier immédiatement après un loyer payé en retard?
Non. Il doit d'abord fixer par écrit un délai de paiement et menacer de résilier le bail. Pour une habitation ou un local commercial, ce délai est d'au moins 30 jours.
L'art. 257d CO s'applique-t-il aussi aux frais accessoires impayés?
Oui, lorsque ces frais accessoires sont échus. La procédure vise les loyers et les frais accessoires exigibles.
À quelle échéance une habitation peut-elle être résiliée après le délai de paiement?
Après l'expiration infructueuse du délai, le bail d'une habitation peut être résilié avec un préavis d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois.
Le bailleur doit-il utiliser une formule officielle?
Oui. Le congé d'une habitation ou d'un local commercial doit être donné au moyen de la formule agréée par le canton. La violation des règles légales de forme peut rendre le congé nul.
Quelles règles s'appliquent au logement de la famille?
Le délai de paiement assorti d'une menace et le congé doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré.
Quel est le délai pour contester le congé?
La contestation doit en principe être déposée auprès de l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réception du congé.
Le bail peut-il être prolongé malgré une résiliation pour retard de paiement?
Non. L'art. 272a, al. 1, let. a, CO exclut la prolongation lorsque le congé est fondé sur la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO.
Sources
- Fedlex – Code des obligations, art. 257d (demeure du locataire): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_257_d
- Fedlex – Code des obligations, art. 266l (forme du congé): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_266_l
- Fedlex – Code des obligations, art. 266n (logement de la famille): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_266_n
- Fedlex – Code des obligations, art. 266o (nullité du congé): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_266_o
- Fedlex – Code des obligations, art. 272a (exclusion de la prolongation): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_272_a
- Fedlex – Code des obligations, art. 273 (délai de contestation): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr#art_273
- Office fédéral du logement – Questions de droit du bail sur les arriérés et le mode de paiement: https://www.bwo.admin.ch/fr/logement-et-penurie-d-energie
- Office fédéral du logement – Communications concernant le droit du bail, volume 64: résiliation pour retard de paiement: https://www.bwo.admin.ch/dam/de/sd-web/-BGXuRxxJJrr/Bd--64.pdf
- Office fédéral du logement – Procédure de conciliation relative aux baux à loyer ou à ferme: https://www.bwo.admin.ch/fr/procedure-de-conciliation