Mora nel pagamento e disdetta della locazione In vigore
Fatti essenziali
| Punto | Valore |
|---|---|
| Presupposto | La procedura presuppone che, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora nel pagamento di pigioni o spese accessorie scadute. |
| Termine scritto | Prima della disdetta, il locatore deve fissare per scritto un termine di pagamento e comminare la disdetta se il termine scade infruttuosamente. |
| Termine minimo generale | Al di fuori delle locazioni di locali d'abitazione o commerciali, il termine di pagamento è di almeno dieci giorni. |
| Locali d'abitazione o commerciali | Per i locali d'abitazione o commerciali, il termine di pagamento è di almeno 30 giorni. |
| Altre cose locate | Dopo la scadenza infruttuosa del termine, i contratti relativi a cose diverse dai locali d'abitazione o commerciali possono essere disdetti con effetto immediato. |
| Preavviso per i locali | Un contratto per locali d'abitazione o commerciali può essere disdetto con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. |
| Modulo ufficiale | Il locatore deve comunicare la disdetta di locali d'abitazione o commerciali usando un modulo approvato dal Cantone. |
| Abitazione familiare | Per un'abitazione familiare, il termine con comminazione e la disdetta devono essere notificati separatamente al conduttore e al suo coniuge o partner registrato. |
| Nullità | La disdetta è nulla se non sono osservate le prescrizioni legali di forma o notificazione degli art. 266l-266n CO. |
| Termine di contestazione | Il conduttore deve di regola contestare la disdetta davanti all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento. |
| Nessuna protrazione | La protrazione della locazione è esclusa quando la disdetta è fondata sulla mora del conduttore secondo l'art. 257d CO. |
| Altro modo di pagamento | Le parti possono concordare un altro modo di pagamento, per esempio una rateazione; attualmente non è prevista una proroga legale generale. |
| Pagamento tardivo | In una decisione pubblicata ufficialmente, un pagamento giunto due giorni dopo la scadenza del termine suppletorio è stato considerato tardivo. |
| Procedura di conciliazione | Nelle controversie civili in materia di locazione di abitazioni o locali commerciali, la procedura decisionale è di regola preceduta da un tentativo di conciliazione. |
Quando si applica l'art. 257d CO
La procedura speciale per mora presuppone che il conduttore abbia ricevuto la cosa locata e sia in ritardo nel pagamento di pigioni o spese accessorie scadute. Il locatore non può disdire immediatamente. Deve dapprima fissare per scritto un termine di pagamento e dichiarare espressamente che, se il termine scade infruttuosamente, disdirà il contratto.
La diffida dovrebbe indicare l'importo scoperto e i periodi interessati in modo che il conduttore possa riconoscere quale pagamento evita la disdetta. Se il credito, la sua scadenza o una compensazione sono contestati, il conduttore dovrebbe formulare subito l'obiezione in modo comprovabile e rivolgersi rapidamente a un esperto o all'autorità di conciliazione. La semplice contestazione non sospende automaticamente un termine in corso.
Dieci o trenta giorni per pagare
Per le locazioni diverse da quelle di locali d'abitazione o commerciali, il termine scritto previsto dall'art. 257d cpv. 1 CO è di almeno dieci giorni. Per i locali d'abitazione o commerciali il termine minimo è di 30 giorni. La diffida deve collegare chiaramente il termine alla comminazione della disdetta in caso di pagamento tardivo o incompleto.
L'importo richiesto deve essere pagato integralmente entro il termine fissato. In una decisione cantonale pubblicata dall'Ufficio federale delle abitazioni, un pagamento giunto due giorni dopo la scadenza del termine suppletorio è stato considerato tardivo. La decisione precisa inoltre che un'eccezione di compensazione deve essere stata fatta valere prima della disdetta per mora, se deve essere opposta alle pigioni scoperte. Occorre quindi documentare con cura l'inizio del termine, la data del pagamento e il contenuto della diffida.
Disdetta dopo la scadenza infruttuosa
Se il pagamento completo non avviene entro il termine, il locatore può disdire il contratto secondo l'art. 257d cpv. 2 CO. Per una cosa che non è un locale d'abitazione o commerciale, la disdetta può avere effetto immediato. Per un locale d'abitazione o commerciale, invece, deve essere rispettato un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese.
Le parti possono concordare un altro modo di pagamento o una rateazione. In relazione alle spese accessorie scoperte, l'Ufficio federale delle abitazioni ricorda che una soluzione di questo tipo richiede un accordo; attualmente non esiste una proroga legale generale del termine ordinario. L'accordo dovrebbe essere formulato chiaramente e in modo comprovabile prima della scadenza.
Forma della disdetta e abitazione familiare
Il locatore deve comunicare per scritto la disdetta di un locale d'abitazione o commerciale usando un modulo approvato dal Cantone, conformemente all'art. 266l CO. Se si tratta dell'abitazione familiare, il termine di pagamento con comminazione della disdetta e la disdetta devono essere notificati separatamente al conduttore e al suo coniuge o partner registrato.
L'art. 266o CO stabilisce che la disdetta è nulla se non sono osservate le prescrizioni di forma o di notificazione degli art. 266l-266n CO. L'effetto di un difetto concreto dipende dalla disposizione violata; tutti i documenti e le prove di notificazione dovrebbero quindi essere conservati integralmente.
Contestazione e protrazione
Il conduttore che intende contestare la disdetta deve adire l'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento, secondo l'art. 273 cpv. 1 CO. Nelle controversie civili in materia di locazione di abitazioni o locali commerciali, la procedura decisionale è di regola preceduta da un tentativo di conciliazione. Il termine deve essere rispettato anche se le parti stanno ancora discutendo il pagamento o la continuazione del contratto.
La protrazione del rapporto di locazione è esclusa dall'art. 272a cpv. 1 lett. a CO quando la disdetta è stata data per mora del conduttore ai sensi dell'art. 257d CO. Questa esclusione va distinta dalla verifica, nel singolo caso, delle condizioni legali della disdetta, delle prescrizioni di forma e delle obiezioni sollevate.
Stato del diritto
Gli art. 257d, 266l, 266n, 266o, 272a e 273 CO illustrati qui sono in vigore e sono stati verificati il 12 settembre 2026. Si tratta di diritto federale. I Cantoni designano in particolare l'autorità di conciliazione competente e mettono a disposizione i moduli approvati per la disdetta; ciò non trasforma le regole materiali federali in diritto cantonale. Dalle disposizioni vigenti qui trattate non risulta un regime transitorio attuale.
Domande frequenti
Il locatore può disdire subito dopo una pigione pagata in ritardo?
No. Deve dapprima fissare per scritto un termine di pagamento e comminare la disdetta. Per un locale d'abitazione o commerciale il termine è di almeno 30 giorni.
L'art. 257d CO si applica anche alle spese accessorie scoperte?
Sì, se le spese accessorie sono scadute. La procedura comprende le pigioni e le spese accessorie esigibili.
Quando può essere disdetta un'abitazione dopo il termine di pagamento?
Dopo la scadenza infruttuosa del termine, il contratto per un'abitazione può essere disdetto con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese.
Il locatore deve usare un modulo ufficiale?
Sì. La disdetta di un locale d'abitazione o commerciale deve essere comunicata usando il modulo approvato dal Cantone. La violazione delle prescrizioni legali di forma può rendere nulla la disdetta.
Cosa vale per l'abitazione familiare?
Il termine di pagamento con comminazione e la disdetta devono essere notificati separatamente al conduttore e al suo coniuge o partner registrato.
Quanto tempo ho per contestare la disdetta?
La contestazione deve essere presentata di regola all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
La locazione può essere protratta nonostante una disdetta per mora?
No. L'art. 272a cpv. 1 lett. a CO esclude la protrazione quando la disdetta è fondata sulla mora del conduttore ai sensi dell'art. 257d CO.
Fonti
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 257d (mora del conduttore): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_257_d
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 266l (forma della disdetta): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_l
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 266n (abitazione familiare): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_n
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 266o (nullità della disdetta): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_266_o
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 272a (esclusione della protrazione): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_272_a
- Fedlex – Codice delle obbligazioni, art. 273 (termine di contestazione): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_273
- Ufficio federale delle abitazioni – Domande sul diritto di locazione riguardo alla mora e ai modi di pagamento: https://www.bwo.admin.ch/it/alloggio-e-penuria-di-energia
- Ufficio federale delle abitazioni – Comunicazioni concernenti il diritto di locazione, volume 64: disdetta per ritardo nel pagamento: https://www.bwo.admin.ch/dam/de/sd-web/-BGXuRxxJJrr/Bd--64.pdf
- Ufficio federale delle abitazioni – Procedura di conciliazione in materia di diritto di locazione e d'affitto: https://www.bwo.admin.ch/it/procedura-di-conciliazione