Zahlungsverzug und Kündigung im Mietrecht In Kraft
Wesentliche Fakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Voraussetzung | Das Verfahren setzt einen Rückstand mit fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten nach Übernahme der Mietsache voraus. |
| Schriftliche Nachfrist | Vor der Kündigung muss die Vermieterschaft schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und die Kündigung bei unbenütztem Ablauf androhen. |
| Allgemeine Mindestfrist | Ausserhalb der Wohn- und Geschäftsraummiete beträgt die Zahlungsfrist mindestens zehn Tage. |
| Wohn- und Geschäftsräume | Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die Zahlungsfrist mindestens 30 Tage. |
| Kündigung anderer Mietobjekte | Nach unbenütztem Ablauf der Nachfrist kann bei anderen Mietobjekten als Wohn- und Geschäftsräumen fristlos gekündigt werden. |
| Kündigungsfrist für Räume | Wohn- und Geschäftsräume können nach erfolgloser Nachfrist mit mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden. |
| Amtliches Formular | Die Vermieterschaft muss die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen. |
| Familienwohnung | Bei einer Familienwohnung sind Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung und Kündigung der mietenden Person und ihrem Ehegatten separat zuzustellen. |
| Nichtigkeit | Eine Kündigung ist nichtig, wenn die gesetzlichen Form- oder Zustellungsregeln der Art. 266l-266n OR nicht eingehalten werden. |
| Anfechtungsfrist | Die Mieterschaft muss eine Kündigung grundsätzlich innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten. |
| Keine Erstreckung | Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR ist die Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. |
| Andere Zahlungsweise | Die Parteien können eine andere Zahlungsweise, etwa eine Ratenzahlung, vereinbaren; eine allgemeine gesetzliche Fristverlängerung besteht derzeit nicht. |
| Verspätete Zahlung | In einem amtlich publizierten Entscheid galt eine zwei Tage nach Ende der Nachfrist eingegangene Zahlung als verspätet. |
| Schlichtungsverfahren | Bei zivilrechtlichen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen findet vor dem gerichtlichen Entscheid grundsätzlich ein Schlichtungsversuch statt. |
Wann Art. 257d OR anwendbar ist
Das besondere Verfahren wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass die Mieterschaft die Mietsache übernommen hat und mit einem fälligen Mietzins oder fälligen Nebenkosten im Rückstand ist. Die Vermieterschaft darf nicht unmittelbar kündigen. Sie muss zunächst schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ausdrücklich androhen, dass das Mietverhältnis bei unbenütztem Ablauf der Frist gekündigt wird.
Die Zahlungsaufforderung sollte den offenen Betrag und die betroffenen Perioden so bezeichnen, dass erkennbar ist, welche Zahlung die Kündigung abwendet. Ist die Forderung, ihre Fälligkeit oder eine Verrechnung streitig, sollte die Mieterschaft den Einwand sofort nachweisbar erheben und rasch fachliche Beratung oder die Schlichtungsbehörde beiziehen. Ein blosses Bestreiten lässt eine laufende Nachfrist nicht automatisch entfallen.
Zehn oder dreissig Tage Nachfrist
Für gewöhnliche Mietverhältnisse beträgt die schriftlich angesetzte Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR mindestens zehn Tage. Für Wohn- und Geschäftsräume gilt die längere Mindestfrist von 30 Tagen. Die Androhung muss zusammen mit der Frist klar zum Ausdruck bringen, dass bei nicht rechtzeitiger Zahlung die Kündigung folgt.
Die vollständige verlangte Zahlung muss innerhalb der angesetzten Frist erfolgen. In einem vom Bundesamt für Wohnungswesen publizierten kantonalen Entscheid wurde eine erst zwei Tage nach Ende der Nachfrist eingegangene Mietzinszahlung als verspätet beurteilt. Der Entscheid hält ausserdem fest, dass eine Verrechnungseinrede vor der Zahlungsverzugskündigung erklärt worden sein muss, wenn sie mit ausstehenden Mietzinsen verrechnet werden soll. Der konkrete Fristbeginn, Zahlungseingang und Inhalt der Mahnung sind deshalb sorgfältig zu dokumentieren.
Kündigung nach unbenütztem Ablauf
Wird innerhalb der Nachfrist nicht vollständig bezahlt, kann die Vermieterschaft das Mietverhältnis nach Art. 257d Abs. 2 OR kündigen. Bei anderen Mietobjekten als Wohn- und Geschäftsräumen ist eine fristlose Kündigung möglich. Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss dagegen eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen eingehalten und auf Ende eines Monats gekündigt werden.
Die Parteien dürfen eine andere Zahlungsweise oder eine Ratenzahlung vereinbaren. Das Bundesamt für Wohnungswesen weist im Zusammenhang mit Nebenkostenrückständen darauf hin, dass eine solche Lösung eine Vereinbarung voraussetzt; eine allgemeine gesetzliche Verlängerung der ordentlichen Zahlungsfrist besteht derzeit nicht. Eine Abrede sollte vor Fristablauf klar und nachweisbar festgehalten werden.
Form der Kündigung und Familienwohnung
Die Vermieterschaft muss die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen nach Art. 266l OR schriftlich auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen. Bei einer Familienwohnung oder der gemeinsamen Wohnung eingetragener Partner müssen sowohl die Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung als auch die Kündigung der mietenden Person und ihrem Ehegatten beziehungsweise ihrer eingetragenen Partnerin oder ihrem eingetragenen Partner separat zugestellt werden.
Art. 266o OR erklärt eine Kündigung für nichtig, wenn die vorgeschriebenen Form- oder Zustellungsregeln der Art. 266l-266n OR nicht eingehalten werden. Ob ein konkreter Mangel zur Nichtigkeit führt, hängt davon ab, welche gesetzliche Vorschrift verletzt wurde; die Dokumente und Zustellnachweise sollten deshalb vollständig aufbewahrt werden.
Anfechtung und Erstreckung
Will die Mieterschaft eine Kündigung anfechten, muss sie nach Art. 273 Abs. 1 OR grundsätzlich innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung die Schlichtungsbehörde anrufen. Bei Streitigkeiten über Wohn- und Geschäftsräume geht einem gerichtlichen Entscheid grundsätzlich ein Schlichtungsversuch voraus. Die Frist sollte auch dann eingehalten werden, wenn die Parteien noch über Zahlung oder Fortsetzung des Mietverhältnisses verhandeln.
Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR ausgeschlossen, wenn wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR gekündigt wurde. Davon zu unterscheiden ist die Prüfung, ob die gesetzlichen Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung, die Formvorschriften und die angerufenen Einwände im konkreten Fall erfüllt sind.
Rechtsstand
Die dargestellten Art. 257d, 266l, 266n, 266o, 272a und 273 OR sind in Kraft und wurden am 12. September 2026 überprüft. Es handelt sich um Bundesrecht. Kantonale Stellen bestimmen insbesondere die zuständige Schlichtungsbehörde und stellen die genehmigten Kündigungsformulare bereit; dadurch wird die bundesrechtliche Mindestregelung nicht zu kantonalem Mietrecht. Aus den hier behandelten geltenden Bestimmungen ergibt sich kein aktuelles Übergangsrecht.
Häufige Fragen
Kann die Vermieterschaft bei einer verspäteten Monatsmiete sofort kündigen?
Nein. Sie muss zuerst schriftlich eine Nachfrist setzen und die Kündigung für den Fall der Nichtzahlung androhen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die Nachfrist mindestens 30 Tage.
Gilt Art. 257d OR auch für ausstehende Nebenkosten?
Ja, sofern die Nebenkosten fällig sind. Das Verfahren erfasst fällige Mietzinse und fällige Nebenkosten.
Wie schnell kann eine Wohnung nach Ablauf der Nachfrist gekündigt werden?
Bei Wohnräumen gilt nach erfolgloser Nachfrist eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats.
Muss die Vermieterschaft ein amtliches Formular verwenden?
Ja. Für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen ist das vom Kanton genehmigte Formular vorgeschrieben. Ein Verstoss gegen die gesetzlichen Formregeln kann die Kündigung nichtig machen.
Was gilt bei einer Familienwohnung?
Die Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung und die Kündigung müssen der mietenden Person und ihrem Ehegatten beziehungsweise ihrer eingetragenen Partnerin oder ihrem eingetragenen Partner separat zugestellt werden.
Wie lange kann ich eine Kündigung anfechten?
Die Anfechtung muss grundsätzlich innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden.
Kann das Mietverhältnis trotz Kündigung wegen Zahlungsverzugs erstreckt werden?
Nein. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR schliesst die Erstreckung bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR aus.
Quellen
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 257d (Zahlungsrückstand der Mieterschaft): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_d
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 266l (Form der Kündigung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_266_l
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 266n (Familienwohnung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_266_n
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 266o (Nichtigkeit der Kündigung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_266_o
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 272a (Ausschluss der Erstreckung): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_272_a
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 273 (Anfechtungsfrist): https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_273
- Bundesamt für Wohnungswesen – Mietrechtliche Fragen zu Rückständen und Zahlungsweise: https://www.bwo.admin.ch/de/wohnen-und-energiemangel
- Bundesamt für Wohnungswesen – Mitteilungen zum Mietrecht, Band 64: Kündigung wegen Zahlungsverzugs: https://www.bwo.admin.ch/dam/de/sd-web/-BGXuRxxJJrr/Bd--64.pdf
- Bundesamt für Wohnungswesen – Mietrecht und Schlichtungsverfahren: https://www.bwo.admin.ch/de/mietrecht